수원지방법원 2025타경55433. 수원시 팔달구 고등동 ‘수원역푸르지오자이’ 116동 3층 303호, 전용면적 약 84.98㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관·실외기실·대피공간 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 18층 건물의 3층입니다. 단지는 4,086세대이며 사용승인 관련 기준일은 2021.01.29로 제시되어 있습니다.
가격표만 보면 강합니다. 감정가 853,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 597,100,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 920,375,000원, 최신 거래는 965,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 전입 점유자 이용재의 보증금과 권리 상태를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용 역시 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55433 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 310 수원역푸르지오자이 116동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2 · 18층 중 3층 |
| 소유자 | 송미화 · 2021.04.09 소유권이전 · 거래가액 379,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 853,000,000원 / 597,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 628,219,985원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.01 · 을구 14번 · 주식회사아이엠캐피탈 근저당권 · 채권최고액 40,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입이 말소기준보다 앞선다
등기상 말소기준은 2024.08.01 주식회사아이엠캐피탈 근저당권 40,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권, 하나캐피탈·롯데카드 가압류, 수원시 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용재 | 2021.03.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확정 |
실제 점유 임차인은 1명으로 파악됩니다. 이용재는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니므로 별도 보증기관 중복신고로 볼 자료는 없습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼, 보증금이 실제로 존재하고 대항요건이 유지된다면 낙찰대금 외에 추가 인수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 낮지만, 권리 확인 후 판단
수원역푸르지오자이 동일 면적 84.98㎡·84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 920,375,000원, 최신 거래는 965,000,000원, 표본 최저는 845,000,000원, 최고는 975,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 965,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 950,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 975,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 938,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 928,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 970,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 880,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 855,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 940,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 918,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 845,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 920,375,000원 |
최저매각가 597,100,000원은 최근 12개월 평균 920,375,000원의 64.9%입니다. 최신 2026.08 거래가도 965,000,000원으로, 확인된 매매가격만 놓고 보면 최저가가 현저히 낮은 것은 분명합니다. 다만 이 물건은 실질취득가를 결정할 임차인 보증금이 미상이므로, 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,371,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 주식회사아이엠캐피탈 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 44,102,110원 | 44,102,110원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 68,349,864원 | 68,349,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 409,477,026원 |
위 배당 가정은 집행비용 8,371,000원과 확인된 채권을 기준으로 한 계산이며, 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 자료입니다. 특히 이용재의 보증금·우선변제·인수 관계가 미상인 상태이므로, 표의 소유자 잔여액과 매수인 부담은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 597,100,000원 | 179,251,974원 | 409,477,026원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 417,970,000원 | 179,251,974원 | 232,138,326원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 292,579,000원 | 179,251,974원 | 108,430,920원 |
자료상 확인된 채권만 보면 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 채권자 배당액은 179,251,974원으로 제시되어 있고 부족액은 0원입니다. 그러나 이 수치는 이용재 임차인의 보증금 인수 위험을 확정해 주는 숫자가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 권리관계가 자동으로 안전해지는 것은 아니므로, 유찰 횟수보다 임대차 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 서측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방4·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관·실외기실·대피공간 등의 구조입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구·정비구역·과밀억제권역 등 다수의 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가 2,914,000원/㎡입니다.
- 환금성. 4,086세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되고, 거래가격은 845,000,000원부터 975,000,000원까지 분포합니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이용재 임대차계약서 확인. 보증금·계약기간·점유 범위와 실제 임차관계가 가장 먼저 확인되어야 합니다.
- 전입·점유 유지 여부 확인. 전입일 2021.03.02가 말소기준보다 빠르므로 현재까지 대항요건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 미배당 보증금 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인에게 인수될 금액이 확인된 뒤 최저가와 합산하여 최근 12개월 평균 920,375,000원 및 최신 거래 965,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행 관련 기준일은 2026.08.12로 제시되어 있으므로 입찰 전 최신 등기 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 인수액을 모르면 아직 싼 게 아니다”
수원역푸르지오자이 116동 303호는 가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 최저가 597,100,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 920,375,000원의 64.9%이고, 최신 거래도 965,000,000원입니다. 하지만 이 사건의 결론은 그 숫자보다 2021.03.02 전입한 이용재가 좌우합니다.
이용재의 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력을 확정할 수 없고, 매수인이 인수할 금액도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “최저가가 시세보다 싸다”는 표현은 매각가격만 놓고 본 잠정 평가일 뿐입니다. 임대차관계 확인 결과에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있으므로 가격은 매력, 권리는 미확정. 이 사건은 임차인 보증금을 확인한 뒤에야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.
