수원지방법원 2025타경55551. 권선구 금곡동 커낼파크 7층 705호입니다. 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 상당히 무거워 보이는 선순위 주택임차권입니다. 백예슬은 2022.04.18. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 186,950,000원입니다. 말소기준권리로 선언된 2025.04.14. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적인 권리관계만 놓고 보면 낙찰자에게 잔존 보증금이 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매각 시 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 백예슬 관련 배당계산상 잔존액은 현재 회차에서 68,345,400원이지만, 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 백예슬 및 그 보증금의 대위·승계 관계에 적용되는 것이므로, 별도로 표시된 점유자 기사항전의 권리까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층 705호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박춘자 (2021.04.20. 매매, 거래가액 186,950,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
등기 흐름상 2020년 코리아신탁과 케이비부동산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.05.07. 박춘자가 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 백예슬은 2022.04.18. 전입·점유·확정일자를 갖춘 뒤 2024.04.22. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 선언됐고, 그 뒤 2025.12.10. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 신고인 시보증은 백예슬 보증금의 중복 신고로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 2건이며, 보증기관 승계 신고 1건은 별도로 구분합니다.
| 이름 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백예슬 | 전유부분 건물의 전부 186,950,000원 | 2022.04.18 / 2022.04.18 | 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 | 실질 0원 임차권 말소 동의 |
| 기사항전 | 주거 보증금 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 시보증 | 백예슬 보증금 대위·승계 950,000원 신고 | 2022.04.18 / 2022.04.18 | 중복신고 | 有 | 보증기관 승계 별도 보증금 합산 금지 |
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 121,100,000원으로 감정가 173,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서는 동일 물건군의 최근 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
확약이 정상적으로 적용된다는 전제에서 백예슬 관련 실질 인수는 0원이므로, 확인된 권리만 기준으로 한 현재 회차의 실질취득 금액은 121,100,000원입니다. 다만 기사항전의 보증금과 대항력 여부가 미상인 만큼, 이 금액을 최종 총취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 백예슬 보증금 | 186,950,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 백예슬 보증금의 부족분은 68,345,400원입니다. 그러나 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 부족분을 매수인이 인수하지 않습니다. 이 확약은 기사항전의 미상 권리에는 자동 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이고, 현장 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층이며, 위생·급배수·난방·기계식주차장·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 약 15미터 포장도로에 접하고, 북측으로 약 4미터 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 백예슬의 대항력 포기와 매각 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 입찰 직전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 기사항전 실체 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 통해 점유관계와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증의 950,000원 신고는 백예슬 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 독립 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 실제 오피스텔·근린시설 이용 물건의 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 백예슬 임차권등기와 별개로 현장 점유자가 누구인지, 실제 인도 가능 시점과 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전히 깨끗하다고 단정할 단계는 아니다”
이 사건을 표면적인 권리순서만 보면 백예슬의 186,950,000원 선순위 임차보증금 때문에 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 룰상 잔존 보증금은 68,345,400원입니다. 하지만 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에 백예슬 관련 실질 인수는 0원으로 전환됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 최저가 121,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 물건은 주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 확인이 끝나야 최종 권리판단이 완성되는 사건입니다.
