수원지방법원 2025타경55563. 화성시 우정읍 주곡리 주곡산업단지 안에 있는 공장·사무실·숙소 이용 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정요항표상 1층은 공장, 2층은 사무실·숙소 등으로 이용되고 있습니다. 목록 건물은 2016.7.6. 및 2019.9.16. 1층과 2층 일부가 증축됐고 그 상태가 감정평가에 반영됐습니다. 제시외 건물이 포함되고, 바닥포장·펜스와 외부계단·차양·수변전설비 등도 각각 토지 또는 건물의 부합물로 평가된 복합 산업용 물건입니다.
소유자는 주식회사동춘미트로 등기되어 있으며 2025.06.02. 회사합병을 원인으로 2025.12.04. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 제공된 권리 계산상 기준점은 2025.04.22. 임미정의 임의경매개시결정입니다. 문제는 여러 임차인·점유자의 전입일이 이 날짜보다 앞선다는 점입니다. 따라서 단순히 후순위 권리의 소멸만 보고 ‘인수 0원’으로 결론내릴 수 있는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55563 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-376 |
| 등기부 건물 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 주곡리 161-375 · 매바위로237번길 46-151 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 사무실·숙소 등 |
| 소유자 | 주식회사동춘미트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,784,990,860원 / 1,784,990,860원 (신건) |
| 청구액 | 529,005,853원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선행 점유’가 핵심
등기부에는 과거 우리은행·농협은행·중소기업은행 등의 근저당과 여러 압류·가압류, 이전 경매개시결정이 있었으나 상당수는 2019.04.23. 임의경매 매각 또는 이후 해지로 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 이 사건 데이터가 현재 기준점으로 계산한 권리는 2025.04.22. 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.12.26. 율면농업협동조합의 추가 임의경매개시결정도 존재합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 7명, 보증금 6명 미상
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 청록수산 | 전체 | 2023.08.30 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 케이앤엠컴퍼니(전성화) | 25.0000㎡ | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정훈 | 미상 | 2025.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| THUN CHEYNON | 미상 | 2025.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| MEAK HEA | 미상 | 2024.07.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| ABOGE RROMANUS OGWEYO | 미상 | 2022.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI TAIFU | 미상 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없어 중복을 제거할 대상은 없습니다. 따라서 조사상 실제 임차인·점유자는 7명입니다. 이 가운데 농업회사법인 청록수산만 보증금 50,000,000원과 월세 5,000,000원이 확인되고, 배당 시뮬레이션은 해당 보증금 전액을 매수인 인수로 처리했습니다.
③ 가격 — 감정가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,784,990,860원으로, 신건 감정가 100%입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 1,427,992,688원, 2회 유찰 시 1,142,394,150원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,784,990,860원 | 50,000,000원 | 1,784,990,860원 + 50,000,000원 + 미상 가능 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,427,992,688원 | 50,000,000원 | 1,427,992,688원 + 50,000,000원 + 미상 가능 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,142,394,150원 | 50,000,000원 | 1,142,394,150원 + 50,000,000원 + 미상 가능 |
유찰되면 매각가는 내려가지만 미상 보증금 리스크까지 함께 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 먼저 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유관계를 확인한 뒤 그 인수액까지 합친 실질취득 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,784,990,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,249,909원 |
| 인수 · 농업회사법인 청록수산 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,764,740,951원 |
배당 시뮬레이션상 청록수산의 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 금액으로 처리돼 있습니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하면 달라질 수 있습니다.
⑤ 공장·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 주곡산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·창고가 소재하는 공장지대입니다.
- 이용상태. 1층은 공장, 2층은 사무실·숙소 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 외벽은 판넬붙임, 내벽은 판넬·벽지도배·일부 타일붙임, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비와 숙소부분 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며, 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 지표. 토지면적 929.0㎡, 공시지가 97,700원/㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 저지·사다리형·세로한면(불)입니다.
- 증축·부합물. 2016.7.6. 및 2019.9.16. 증축 부분을 고려해 평가됐으며 바닥포장·펜스·외부계단·차양·수변전설비 등이 평가에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 청록수산 50,000,000원. 배당 시뮬레이션이 전액 매수인 인수로 처리하고 있으므로 실제 계약서·점유·사업자등록·배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6명. 각 점유자의 임대차계약, 보증금, 확정일자와 실제 점유 범위를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 점유 범위. 청록수산은 전체, 주식회사 케이앤엠컴퍼니(전성화)는 25.0000㎡로 조사돼 점유관계가 중첩되는지 확인이 필요합니다.
- 소유권 변동. 2025.04.22. 경매개시결정 뒤 2025.06.02. 회사합병을 원인으로 2025.12.04. 주식회사동춘미트 앞으로 소유권이전이 접수된 흐름을 등기 원본과 대조하세요.
- 후속 경매. 2025.12.26. 율면농업협동조합의 별도 임의경매개시결정과 2026.01.27. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전도 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 증축 부분, 토지·건물 부합물이 평가와 매각 대상에 어떻게 포함되는지 현장에서 확인하세요.
- 실질취득 기준. 감정가나 유찰가만 보지 말고 낙찰가에 모든 확정 인수액을 더한 금액을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격”보다 “얼마를 더 떠안을지”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,784,990,860원, 최저매각가도 같은 신건입니다. 하지만 승부처는 신건 100%가 비싼지 싼지가 아닙니다. 조사된 임차인·점유자가 7명이고, 청록수산 보증금 50,000,000원은 이미 매수인 인수 시뮬레이션에 반영돼 있습니다. 여기에 6명의 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 상태에서 실질취득액을 하나의 숫자로 확정하거나, 유찰가만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 우선 확인할 것은 임대차 원본과 보증금 총액입니다. 그 결과 인수액이 확정된 뒤에야 현재가·1회 유찰가·2회 유찰가 중 어느 구간이 합리적인지 판단할 수 있습니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 산업용 복합물건입니다.
