수원지방법원 2025타경55563. 화성시 우정읍 주곡산업단지 내 공장과 토지를 대상으로 한 임의경매입니다. 감정평가상 건물 1층은 공장, 2층은 사무실 및 숙소 등으로 사용 중인 일반철골구조 2층 건물입니다. 토지 일부는 지분매각 대상이고, 제시외 건물과 여러 부합설비가 일괄매각에 포함되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,249,494,000원으로 감정가의 약 70%까지 낮아졌습니다. 그러나 주거용 아파트와 달리 공장용 부동산은 건물의 용도, 토지 권리범위, 점유관계, 사업용 설비, 제시외 건물의 소유권 등에 따라 실제 취득가치가 크게 달라질 수 있습니다.
특히 농업회사법인 청록수산의 임차보증금 50,000,000원이 매수인 인수 대상으로 산정되어 있습니다. 다른 점유자들의 보증금과 점유권원까지 확인되지 않았으므로, 현재 산정된 실질취득액이 최종 취득부담의 상한은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55563 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-376 |
| 건물 등기상 표시 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 주곡리 161-375 도로명주소: 우정읍 매바위로237번길 46-151 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·숙소 용도 건물 및 관련 토지 |
| 건물 구조·이용 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 1층 공장, 2층 사무실·숙소 |
| 소유자 | 주식회사동춘미트 (2025.12.04. 회사합병에 따른 소유권이전) |
| 감정가 | 1,784,990,860원 |
| 최저매각가 | 1,249,494,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 529,005,853원 |
| 경매신청 채권자 | 임미정 |
| 후행 경매신청 | 율면농업협동조합 (2025.12.26.) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 등기 확인
분석상 말소기준으로 표시된 권리는 2025.04.22. 갑구 16번 임의경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞서 설정된 근저당권의 등기상 말소 표시와 이후 권리이전 기록이 연결되어 있어, 이 날짜만으로 모든 선순위 권리가 안전하게 정리된다고 결론 내리기는 어렵습니다.
또한 2023.06.20. 을구 14번 임미정 명의 근저당권(채권최고액 650,000,000원) 역시 말소된 것으로 표시되는 반면, 임미정 명의의 2025년 임의경매개시결정이 존재합니다.
선행 근저당의 실제 말소 여부와 담보권 실행관계가 명확해지기 전에는 2025년 경매개시결정을 확정적인 말소기준으로 단정할 수 없습니다. 선순위 담보권의 효력에 따라 임차인 대항력 및 보증금 인수 판단도 달라질 수 있습니다.
2019년 과거 경매를 통해 종전 압류·가압류와 우리은행 근저당 등이 정리된 이력이 있지만, 과거 경매에서 소멸한 권리와 현재 경매의 유효한 담보권은 반드시 구분해야 합니다. 특히 현재 진행 중인 다른 임의경매개시결정과 근저당권 이전 기록을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 50,000,000원 인수와 추가 불확실성
현황조사 및 매각물건명세서에는 법인과 개인을 포함하여 7건의 임차·점유 관련 기록이 확인됩니다. 그중 농업회사법인 청록수산은 보증금과 월차임이 기재되어 있지만, 나머지 6건은 보증금과 계약조건이 확인되지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 청록수산 전체 · 월차임 5,000,000원 |
2023.08.30. | 50,000,000원 |
대항력 有 기재
우선변제 미확인 |
50,000,000원 인수 산정 |
| 주식회사 케이앤엠컴퍼니(전성화) 25.0000㎡ |
2023.11.20. | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 |
인수 가능성 확인 |
| 김정훈 | 2025.03.06. | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 |
인수 가능성 확인 |
| THUN CHEYNON | 2025.03.04. | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 |
인수 가능성 확인 |
| MEAK HEA | 2024.07.30. | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 |
인수 가능성 확인 |
| ABOGE RROMANUS OGWEYO | 2022.03.24. | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 |
인수 가능성 확인 |
| LI TAIFU | 2023.11.28. | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 |
인수 가능성 확인 |
반면 나머지 6건은 계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유권원이 확인되지 않았습니다. 등록일이 경매개시보다 앞선다는 이유만으로 각각을 독립된 대항력 임차인으로 확정할 수는 없습니다.
이들이 독립된 임차인인지, 사업체 소속 근로자 등 다른 형태의 점유자인지 확인해야 합니다. 확인된 50,000,000원 외 추가 보증금 인수액은 산정할 수 없습니다.
특히 ABOGE RROMANUS OGWEYO의 등록일은 2022.03.24.로, 등기상 확인되는 2022.09.06. 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 반면 다른 점유자의 등록일은 각기 다릅니다. 임차인의 대항력은 단순 날짜 비교뿐 아니라 실제 계약관계, 점유, 목적물, 적용 법률 및 선순위 권리의 존속 여부에 따라 개별적으로 판단해야 합니다.
또한 농업회사법인 청록수산이라는 임차인 표시와, 제시외 건물에 관한 매각제외 주장을 한 농업회사법인 청록축산 주식회사라는 명칭이 각각 등장합니다. 두 법인의 동일성 또는 권리관계를 임의로 동일시해서는 안 되며, 실제 임차인과 제시외 건물 소유 주장자를 구분해 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 감정가 70%가 실질적인 30% 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,249,494,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 청록수산의 보증금 50,000,000원이 낙찰자의 인수 대상으로 처리됩니다.
+ 인수 보증금 50,000,000원
= 확인분 기준 1,299,494,000원
이는 다른 점유자의 보증금, 취득 관련 세금·비용, 명도비용 및 제시외 건물 분쟁비용을 제외한 금액입니다. 청록수산 보증금 인수 자체도 선순위 등기와 임대차 효력을 최종 대조해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 산정 인수액 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,249,494,000원 | 50,000,000원 | 1,299,494,000원+ |
| 2회 유찰(49%) | 874,645,800원 | 50,000,000원 | 924,645,800원+ |
| 3회 유찰(34%대) | 612,252,060원 | 50,000,000원 | 662,252,060원+ |
각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저매각가에 현재 산정된 인수 보증금 50,000,000원만 더한 값입니다. 실제 낙찰가와 다른 점유자의 권리 확인 결과에 따라 달라집니다.
대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 미배당액이 모두 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 총 취득부담은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 이 사건의 확인된 보증금은 각 회차 최저매각가보다 작으므로 그 고정 구조가 현재 확인분에 곧바로 적용되지는 않습니다. 그러나 금액 미상의 다른 점유자에게 유효한 보증금 채권이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.
현재 실질취득 확인분 1,299,494,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트를 전제로 입찰하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,249,494,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션에는 집행비용과 청록수산 보증금 인수액이 반영되어 있습니다. 다만 채권자 배당액이 산정되지 않은 상태에서 매각대금 대부분이 소유자 교부 잔액으로 계산되어 있으므로, 이를 실제 소유자에게 지급될 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 계산상 배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,894,940원 |
| 임차인 · 농업회사법인 청록수산 | 50,000,000원 | 배당 0원 / 인수 50,000,000원 |
| 신청채권자 · 임미정 | 529,005,853원 | 배당 미반영 |
| 기타 근저당권·후행 경매 관련 채권 | 확인 필요 | 미산정 |
| 소유자 교부로 계산된 잔액 | — | 1,234,599,060원 채권자 배당 미반영 |
단순 계산상 잔액 1,234,599,060원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 값입니다. 신청채권 529,005,853원과 다른 담보권자의 채권배당이 반영되지 않았으므로 실제 소유자 교부액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제·기타 배당요소도 확정되지 않았습니다.
따라서 채권 전액 배당, 소유자 잔여액 확정, 매수인 추가 인수 0원 등으로 결론 내릴 수 없습니다. 정확한 배당순위와 권리 소멸 여부를 재검토한 뒤 배당표를 다시 산정해야 합니다.
⑤ 제시외 건물 — 이 사건의 별도 핵심 위험
매각물건명세서에는 제시외 건물의 매각범위와 소유권에 관한 서로 다른 주장이 기재되어 있습니다. 단순히 현장에 있는 모든 건물이 확정적으로 낙찰자 소유가 된다고 보기 어렵습니다.
반면 후행 경매신청채권자 농업협동조합자산관리회사는 제시외 건물 2-1~2-3, 3-1을 채무자 겸 소유자의 소유로 확인받았다는 취지로 일괄매각 의견을 제출하였습니다. 담보권 실행과 관련된 각서 및 양도담보계약서도 제시하였습니다.
양측 주장에 차이가 있으며 실제 소유권 분쟁 가능성이 명시되어 있습니다. 최종 매각대상에 어느 건물이 포함되는지, 각 소유권 주장의 효력과 매각 후 인도·철거 문제가 어떻게 처리될지 확인해야 합니다.
이러한 분쟁은 낙찰자가 매수한 것으로 생각한 시설을 자유롭게 사용하지 못하거나, 제시외 건물의 소유자와 별도 협의 또는 소송이 필요한 문제로 이어질 수 있습니다. 공장의 정상적인 운영과 재매각 가능성에도 영향을 줄 수 있으므로 가격 할인만으로 보상되는 위험이라고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 주곡산업단지 내에 있으며, 주변은 중소규모 공장과 창고가 분포하는 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 1층은 공장, 2층은 사무실과 숙소 등으로 사용됩니다. 위생·급배수설비와 숙소 부분 난방설비가 있습니다.
- 증축. 2016.07.06. 및 2019.09.16.에 1층과 2층 일부 면적이 증축되었으며, 해당 내용은 감정평가에 고려되었습니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업관리)에 속하고, 가축사육제한구역 및 성장관리권역 등의 제한이 있습니다. 토지 관련 자료에는 지목 도로, 면적 929.0㎡, 공시지가 97,700원/㎡가 기재되어 있으며 매각지분 및 대상 필지별 권리범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 부합시설. 바닥포장, 펜스, 폐수처리장은 토지에, 외부계단·차양·수변전설비와 건물에 화체된 냉장·냉동시설 등은 건물에 포함하여 평가하였습니다.
- 매각 제외 설비. 이동 가능한 냉장기, 냉동기, 실외기, 육수증집기 등 별도 동산은 감정평가에서 제외되었습니다. 공장 가동에 필요한 설비 전체가 매각에 포함된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 환금성. 산업용 부동산은 적합한 업종과 설비 수요, 토지 및 건축물의 이용조건에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 점유·소유권 분쟁과 일부 지분매각 조건이 재매각에도 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 등기 재대조. 2022.09.06. 율면농업협동조합 근저당권(1,274,000,000원)과 2026.01.27. 농업협동조합자산관리회사 이전 등기의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 경매신청권원 확인. 임미정의 2023.06.20. 근저당권(650,000,000원)과 2025.04.22. 경매개시결정의 관계, 후행 2025타경58698 사건의 진행관계를 대조해야 합니다.
- 청록수산 보증금. 임대차계약서, 점유상태, 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부를 확인하고 보증금 50,000,000원의 실제 승계 여부를 재검증해야 합니다.
- 나머지 점유 6건. 임대차계약 또는 숙소 이용관계, 보증금, 차임, 점유권원 및 실제 대항력 성립 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 소유권. 청록축산 측 매각제외 주장과 농업협동조합자산관리회사 측 일괄매각 의견서의 첨부자료, 최종 매각물건명세서 및 법원 판단을 확인해야 합니다.
- 지분매각·경계. 목록 1의 지분 범위, 토지 161-375와 161-376의 관계, 도로 부분과 건물의 이용권한을 지적도·등기부·현황자료로 대조해야 합니다.
- 설비 인수범위. 냉장·냉동설비 중 건물 부합물과 이동식 동산을 구별하고, 폐수처리장·수변전설비 등의 실제 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래·환금성. 주곡산업단지 내 유사 공장 및 토지의 최근 거래가, 임대 수요, 시설 현황을 반영해 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 배당 및 비용 재산정. 신청채권 529,005,853원과 다른 담보권 채권의 배당순위를 반영하고, 세금·명도·시설복구·분쟁 관련 비용을 별도 검토해야 합니다.
다만 이 요소들만으로 가격 경쟁력이나 안전한 취득을 인정할 수는 없습니다. 실제 자산 이용가능성과 선순위 권리의 확정이 우선입니다.
여기에 선순위 근저당의 등기 연결관계 및 채권자 배당 미산정 문제가 남아 있습니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 이유만으로 위험을 감수하기에는 확인되지 않은 요소가 많습니다.
선순위 권리, 임차인 승계액, 제시외 건물의 최종 매각범위가 명확해지기 전에는 적극적인 응찰보다 보류가 합리적입니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐”
이 사건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 1,784,990,860원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 1,249,494,000원까지 내려왔기 때문입니다.
그러나 낙찰가가 실제 취득비용의 전부는 아닙니다. 농업회사법인 청록수산의 보증금 50,000,000원이 인수 대상으로 산정되어 있으며, 추가 점유 6건은 보증금과 점유권원이 불분명합니다. 제시외 건물의 소유권을 놓고 상반된 주장이 제출되었고, 일부 토지는 지분매각입니다.
더욱이 선순위 근저당의 말소·이전 기록과 경매신청권원의 연결관계를 재확인해야 하고, 현재 배당 계산도 채권자 배당을 제대로 반영하지 못한 상태입니다. 감정가 70%는 시세 70%가 아니며, 확인되지 않은 인수 위험을 상쇄하는 가격이라고 단정할 수도 없습니다.
이 물건의 핵심은 몇 차례 더 유찰되느냐보다 어떤 권리와 건물·설비를 최종적으로 취득하고, 무엇을 추가로 부담하게 되는지를 확정하는 것입니다. 현 단계의 결론은 권리·소유권 확인 전 입찰 보류입니다.
