한 줄 평. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70.0%까지 내려왔지만, 실거래 자료에 근거한 시세 우위는 확인되지 않으므로 “감정가보다 낮다 = 시세보다 싸다”로 판단하면 안 됩니다.
수원지방법원 2025타경55600. 화성시 능동 ‘서동탄역우남퍼스트빌아파트’ 1014동 10층 1004호 아파트입니다. 소유자는 박혜경이며, 말소기준권리는 2020.06.10. 화성우리신용협동조합 근저당권 237,240,000원입니다. 그 뒤 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
이 물건은 이미 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가 380,000,000원에서 266,000,000원으로 낮아졌습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 권리 안전성은 높지만 가격 매력은 실제 시장가격을 별도로 확인해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1041 서동탄역우남퍼스트빌아파트 1014동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.2119㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 18층 아파트 내 10층 |
| 소유자 | 박혜경 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성우리신용협동조합 / 190,068,612원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 문제가 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2020.06.10. 설정된 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.01.25. 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권, 2025.04.03. 신한카드 가압류, 2025.04.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 회차의 최저매각가는 266,000,000원으로 감정가 380,000,000원의 70.0%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 186,200,000원, 3회 유찰 시는 130,339,999원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70.0% | 266,000,000원 | 243,305,336원 |
| 2회 유찰 시 | 49.0% | 186,200,000원 | 321,988,136원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 130,339,999원 | 377,066,097원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금은 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 이 사건에서 미배당 채권이 커져도 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지 않다는 것입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 266,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 237,240,000원 | 237,240,000원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 260,000,000원 | 24,236,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,541,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 266,000,000원 기준 채권총액은 504,781,336원, 채권자 예상배당은 261,476,000원, 미배당액은 243,305,336원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동, 서동탄역 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 서동탄역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 경량철골경사지붕 18층 건물의 10층 1004호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 소화·화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,418,000원/㎡입니다. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 서동탄역우남퍼스트빌아파트는 413세대, 2003.07.19. 준공으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.06.10. 화성우리신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부 원본과 대조하세요.
- 근저당권 이전 이력. 2025.10.27. 주식회사더자산관리대부로 근저당권이 이전되고 비씨카드주식회사 근질권이 설정된 이력을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 266,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 실제 거래가격과 비교하세요.
- 명도·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유관계와 실제 인도 가능 상태는 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 2020.06.10. 근저당권 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 266,000,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”로 번역해서는 안 됩니다. 실제 거래가격과의 직접 비교 근거가 없는 상태에서는 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 긍정적, 가격 판단은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
