수원지방법원 2025타경56152. 화성시 장지동 소재 집합건물의 1층 105호 근린시설입니다. 공부상 용도는 소매점이지만 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 소유자 송가현이 2023년 1월 2일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 985,710,000원입니다. 같은 날 구리농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 여러 가압류와 경매 절차가 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 490,490,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 임대수익과 상권 수요, 공실 기간, 관리비, 향후 처분 가능성에 따라 가치가 달라지는 상업용 근린시설입니다. 따라서 권리 소멸 여부뿐 아니라 현재 가격에 실제 매수 수요가 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56152 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 955-1 1동 1층 105호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄장지천5길 30-9 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(공부상 소매점) |
| 현황 이용상태 | 공실 · 임대관계 미상 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(라멘조) · 지하 3층~지상 5층 중 1층 105호 |
| 소유자 | 송가현 · 2023.01.02 소유권이전 · 등기상 거래가액 985,710,000원 |
| 감정가 | 1,001,000,000원 |
| 최저매각가 | 490,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 755,717,129원 |
| 현재 경매신청 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 (양도 전: 구리농업협동조합) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준권리는 2023.01.02 설정된 구리농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 이 권리는 2024.08.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었더라도 해당 근저당권의 설정일을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.
이후 등기된 서울보증보험주식회사의 가압류들과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 주식회사케이비국민카드 가압류, 과거의 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 화성시의 압류 역시 2025.09.23 말소됐습니다. 다만 압류등기의 말소가 모든 조세채무의 부존재를 의미하지는 않습니다.
② 점유·임차관계 — 공실이지만 임대관계는 미상
감정평가서상 본건의 이용상태는 “공부상 소매점이나 현황 공실 상태”입니다. 별도로 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 공실이라는 사실만으로 임차보증금 문제나 모든 점유관계가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
| 현황 점유 | 공실 |
|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 |
| 임대관계 | 미상 |
| 임차보증금 | 확인되지 않음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (현재 배당 추정 기준) |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 1,001,000,000원이고 현재 최저매각가는 490,490,000원입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가가 감정가의 49% 수준까지 낮아졌지만, 동일 상권·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가격 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 1,001,000,000원 | 평가 기준 |
| 현재 회차 | 49% | 490,490,000원 | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 343,343,000원 | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 240,340,099원 | 가정 시나리오 |
위 추가 유찰 금액은 시나리오별 가정이며, 실제 후속 매각가격과 일정은 법원 매각공고를 확인해야 합니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 비율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,304,900원 |
| 1. 근저당 · 구리농업협동조합 | 720,000,000원 | 483,185,100원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 49,990,614원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 84,822,911원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 490,490,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 7,304,900원을 공제한 483,185,100원이 근저당권 배당액으로 추정됩니다. 후순위 서울보증보험 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여액도 0원입니다.
채권액 합계는 904,813,525원, 채권자 예상배당액은 483,185,100원, 채권 미배당액은 421,628,425원입니다. 이는 채권자 측의 배당 부족액이지, 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 금액을 의미하지는 않습니다.
근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산된 추정치입니다. 실제 확정 채권액과 배당수령인은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 예상배당 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (49%) | 483,185,100원 | 421,628,425원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 337,736,198원 | 567,077,327원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 236,175,338원 | 668,638,187원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가격이 낮아지면 근저당권자와 후순위 채권자의 회수금액이 줄고 미배당액은 늘어납니다. 반면 현재 확인된 권리와 배당 가정에서는 매수인 인수금액이 계속 0원으로 계산됩니다. 따라서 매수인에게 중요한 것은 채권자의 미배당 규모보다 실제 매수가격, 미확인 인수조건, 공실 운용비용 및 처분 가능성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 화성시 장지동 소재 호연초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서 및 공원이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 및 시설. 철근콘크리트구조의 지하 3층~지상 5층 건물 중 1층 105호입니다. 기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로 접근. 남동측으로 주차장 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 연결돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역(동탄2지구) 및 지구단위계획구역에 속합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 공시지가 자료상 2,795,000원/㎡입니다. 이는 개별 점포의 매매 시세가 아닙니다.
- 공부와 현황. 공부상 소매점이며 현황은 공실입니다. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라는 점에서 접근성은 확인되지만, 실제 영업 수요와 점포별 매매·임대 거래를 확인하지 않은 상태입니다. 공실 장기화 가능성과 재매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 동일 건물 또는 인근의 비슷한 1층 소매점에 대한 최근 실거래와 매물 호가를 대조하세요. 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 임대수익 검증. 실제 가능한 보증금과 월 임대료, 예상 공실 기간, 운영비와 관리비를 확인해 낙찰가 대비 수익성을 검토해야 합니다.
- 점유 및 임차 확인. 감정 당시에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 임대차계약, 사업자등록과 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 권리승계 검증. 2024.08.16 근저당권 이전 내역과 농업협동조합자산관리회사의 신청채권자 지위, 실제 채권액 및 배당수령인을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 조세 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 당해세 등 우선 배당항목의 존재 여부를 조사하세요.
- 추가 유찰 전략. 현재 최저가는 490,490,000원이며, 추가 유찰 시나리오에는 343,343,000원과 240,340,099원이 제시돼 있습니다. 다만 더 낮은 가격에서도 임대·매각 수요가 없다면 투자 타당성이 확보되는 것은 아닙니다.
- 현장 실사. 점포의 가시성, 출입 동선, 전면 노출, 내부 상태, 실제 사용 가능 용도와 주변 공실 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 근린시설, 권리보다 가격 검증이 먼저”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%입니다. 감정가 1,001,000,000원의 근린시설이 2회 유찰을 거쳐 490,490,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리도 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 권리 소멸이 명확하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 공부상 소매점이지만 현재 공실이고, 임대관계와 최근 실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 특히 1층 근린시설은 임대수요와 상권에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순하지만 가격과 수익성은 검증 전까지 보류입니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 입찰 매력이 충분하다고 평가하기 어렵습니다. 최근 실거래, 현실적인 임대수익, 점유관계 및 실제 배당승계 관계를 확인한 뒤 보수적으로 입찰 상한을 결정하는 것이 적절합니다.
