수원지방법원 2025타경56152. 경기도 화성시 장지동 955-1, 1동 1층 105호의 근린시설입니다. 소유자는 송가현이며 2023.01.02 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 985,710,000원입니다. 같은 날 설정된 구리농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.08.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기상 말소기준권리 뒤에는 서울보증보험주식회사의 가압류들이 존재하고, 2025.05.26에는 농업협동조합자산관리회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56152 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 955-1 1동 1층105호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄장지천5길 30-9 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(라멘조) · 지하3층-지상5층 · 1층 105호 |
| 소유자 | 송가현 · 2023.01.02 소유권이전 · 거래가액 985,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,001,000,000원 / 700,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 755,717,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.01.02 구리농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 그 뒤 2023.02.20 서울보증보험주식회사 가압류 49,990,614원, 2023.02.28 같은 채권자의 가압류 84,822,911원, 2024.02.26 가압류 50,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 현재 회차는 감정가 70%
감정가는 1,001,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 700,700,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 490,489,999원, 3회 유찰 시 343,342,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 700,700,000원 | 691,293,000원 | 213,520,525원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 490,489,999원 | 483,185,099원 | 421,628,426원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 343,342,999원 | 337,736,197원 | 567,077,328원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 213,520,525원 → 421,628,426원 → 567,077,328원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 배당 부족과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,407,000원 |
| 1. 근저당 · 구리농업협동조합 | 720,000,000원 | 691,293,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 49,990,614원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 84,822,911원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 904,813,525원 중 현재 회차 예상 채권 배당은 691,293,000원, 미배당은 213,520,525원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 과거 권리 변동 — 신탁과 경매 이력
2018.11.29 주식회사백상종합건설 명의로 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2020.01.30 신탁재산 귀속으로 말소된 뒤 다시 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정됐습니다. 이 두 번째 신탁도 2023.01.02 신탁재산 귀속으로 말소됐고 같은 날 송가현에게 소유권이 이전됐습니다.
이후 2024.01.26 서울보증보험주식회사 명의 강제경매개시결정이 있었으나 2025.05.09 말소됐고, 2024.11.19 농업협동조합자산관리회사 명의 임의경매개시결정도 2025.03.24 취하로 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.05.26 등기된 임의경매입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장지동 소재 호연초등학교 남측 인근. 주변에 아파트·단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 현황. 공부상 소매점이나 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조(라멘조), 지하3층-지상5층 건물 내 1층 105호입니다. 기본적인 위생 급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 건부지. 토지면적 768.7㎡, 공시지가 2,795,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 도로. 남동측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 당시 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 이용성. 공부상 소매점인 근린시설이므로 실제 영업 가능성, 동선, 가시성, 주변 상권과 공실 지속 여부를 직접 점검하는 것이 중요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 700,700,000원은 감정가 1,001,000,000원의 70%이지만 감정가 대비 비율만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 213,520,525원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.12 발행본이므로 입찰 전에 최신 등기 변동을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.02 구리농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 근린시설이고 공부상 소매점, 현황 공실입니다. 1회 유찰로 최저가가 700,700,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 감정가 대비 70%라는 의미일 뿐 시장가 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 가격은 현장과 상권 검증 후 판단입니다.
