⚠️ 대항력 가능·미상 🏷️ 감정가 49% 🔁 2회 유찰 💸 미배당 2,133,036,540원
수원지방법원 2023타경36655. 경기도 양평군 단월면 봉상리 44, 도로명 경강로 3703의 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사양평1급종합자동차정비사업소이고, 말소기준권리는 2022.10.25. 접수된 중소기업은행 근저당권 3,720,000,000원입니다. 이후 근저당권·경매개시결정·가압류·압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 이한서의 전입일은 2013.07.23.으로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 2022.10.25.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 처리해야 하며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 낙찰자가 부담할 실질 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경36655 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 단월면 봉상리 44 · 경기도 양평군 단월면 경강로 3703 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 주식회사양평1급종합자동차정비사업소 |
| 감정가 / 최저가 | 5,490,925,500원 / 2,690,554,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 3,227,733,059원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 토지 | 7,551㎡ · 잡종지 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
등기상 말소기준은 2022.10.25. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 주식회사자스텍·박경래의 근저당권, 강제·임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류, 양평군·국민건강보험공단·국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 이한서의 전입일은 그보다 훨씬 이른 2013.07.23.입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한서 | 2013.07.23 | 보증금 미상 · 월 50,000원 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 대비 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 2,690,554,000원으로 감정가 5,490,925,500원의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 크게 내려와 있지만, 비교할 동일 용도의 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 대비 낙찰가율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
더 중요한 점은 실질취득액입니다. 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되고 그중 낙찰자에게 남는 금액이 있다면 실제 취득비용은 낙찰가 + 인수액입니다. 따라서 이 사건은 2,690,554,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,690,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,305,540원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,720,000,000원 | 2,661,248,460원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사자스텍 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 박경래 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 박경래 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,285,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,794,285,000원 중 채권자 예상배당은 2,661,248,460원, 미배당은 2,133,036,540원입니다. 국세·지방세 관련 압류는 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으며, 이한서의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·매각조건 기준)
- 토지. 면적 7,551㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 상업용이며 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 도로 관련. 도로구역에 접하고 접도구역에 저촉됩니다. 생산관리지역·보전관리지역에도 접합니다.
- 공시지가. 396,700원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구, 목록 3번 내 호이스트와 제시외 건물 일부가 매각에 포함됩니다.
- 제외물. 목록 5·6 내부 자동차 리프트는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이한서 보증금 확인. 전입일 2013.07.23., 월 50,000원이나 보증금이 미상입니다. 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 미상인 만큼 우선변제 여부와 배당 후 잔존 보증금을 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 양평군·국민건강보험공단·국의 압류가 존재하며, 당해세에 해당하는 금액은 배당순서에 영향을 줄 수 있습니다.
- 기계기구 범위 확인. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구와 호이스트·제시외 건물은 포함되지만 자동차 리프트 일부는 제외됩니다. 현장 물건과 감정서 목록을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 할인이라고 단정하지 말고, 실제 매수인 인수액까지 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 겉으로는 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 등기부상으로도 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 전입일 2013.07.23.인 이한서가 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않는다는 점이 결론을 바꿉니다.
보증금이 얼마인지, 실제 대항력이 유지되는지, 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 낙찰자에게 남는지를 확인하기 전에는 매수인 인수 0원이라고 볼 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 2,690,554,000원도 독립된 취득가가 아니라, 잠재 인수액을 더해야 하는 출발점입니다. 가격은 내려왔지만 권리금액은 아직 닫히지 않은 사건. 이 사건의 승부처는 추가 유찰보다 선순위 점유자의 보증금 확인입니다.