수원지방법원 2023타경36655. 경기도 양평군 단월면 봉상리 44, 도로명주소 경강로 3703의 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사양평1급종합자동차정비사업소이고, 말소기준권리는 2022.10.25 설정된 중소기업은행 근저당권 3,720,000,000원입니다. 이후 주식회사자스텍·박경래의 근저당권, 강제·임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류와 양평군·국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이한서가 확인되고, 전입일은 2013.07.23으로 말소기준권리인 2022.10.25보다 앞섭니다. 월 차임은 50,000원이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 인수액 역시 보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경36655 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 단월면 봉상리 44 · 경기도 양평군 단월면 경강로 3703 |
| 물건종류 | 기타 |
| 소유자 | 주식회사양평1급종합자동차정비사업소 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,490,925,500원 / 3,843,648,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,227,733,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 7,551㎡ · 잡종지 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 396,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한서 | 2013.07.23 | 미상 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이한서는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,843,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,836,480원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,720,000,000원 | 3,720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사자스텍 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박경래 | 600,000,000원 | 52,811,520원 |
| 4. 근저당 · 박경래 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,285,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,794,285,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 3,802,811,520원이며, 부족액은 991,473,480원입니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당 순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 이한서의 보증금 미상 위험은 별도 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 3,843,648,000원 | 70% | 991,473,480원 |
| 2회 유찰 시 | 2,690,553,600원 | 49% | 2,133,036,936원 |
| 3회 유찰 시 | 1,883,387,519원 | 34.3% | 2,932,131,356원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 49%, 34.3%까지 내려가는 시나리오가 있습니다. 그러나 이 물건은 실거래 시세 자료가 없어 단순히 “감정가 대비 할인율이 크다”는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 미상이라, 낙찰가만 낮아진다고 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수도 없습니다.
⑤ 매각 범위·토지 규제
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 포함 대상. 목록 3번 내 호이스트와 제시외 건물이 각 매각에 포함됩니다.
- 제외 대상. 목록 5, 6 내부 자동차 리프트는 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 7,551㎡, 잡종지, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 관련. 도로구역에 접하고 접도구역에 저촉됩니다.
- 인접 용도지역. 생산관리지역·보전관리지역에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금. 이한서의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 보증금 인수 여부가 확인되기 전에는 최저가 3,843,648,000원을 총취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 매각 포함·제외. 호이스트·제시외 건물은 포함되고 목록 5, 6 내부 자동차 리프트는 제외되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 가운데 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중소기업은행과 후순위 근저당권에는 봉상리 44 토지 및 주건축물제2동·제3동 등이 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.10.25 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 2013.07.23 전입한 이한서가 더 중요합니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 떠안을 금액도 아직 확정되지 않았습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 3,843,648,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없고 선순위 점유자의 보증금까지 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 “보증금 확인 후에야 실질취득비용을 계산할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 등기상 소멸 여부와 임차인 인수 위험을 분리해 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.