의정부지방법원 2025타경71475. 남양주시 화도읍 묵현리 세경빌리지 101동 302호, 감정평가상 방3·주방·거실·욕실 및 화장실2·발코니·현관으로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 명지영으로 2021년 11월 15일 매매를 원인으로 거래가액 157,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 12월 7일 접수됐습니다.
권리분석의 핵심은 이지연 임차인입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021.11.18로, 말소기준인 2023.02.01 안산시 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금도 157,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-7 세경빌리지 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 · 사용승인일 2012.01.06 |
| 소유자 | 명지영 (2021.11.15 매매 · 거래가액 157,000,000원 · 2021.12.07 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (4회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 해소
말소기준은 2023.02.01 안산시 압류입니다. 이후 안산시 압류, 안산시환경정책과 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 이지연 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.24 접수됐지만, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.11.18이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 157,000,000원 | 2021.11.18 | 2021.11.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
현재 매각가 73,500,000원을 전제로 집행비용 1,723,000원을 먼저 빼면 임차인에게 71,777,000원이 배당되고, 보증금 중 85,223,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 넘어와 실질취득금액이 약 157,000,000원으로 고정됩니다. 하지만 이 사건은 위 특별매각조건 때문에 그 미배당 반환청구권을 주택도시보증공사가 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기까지 말소하는 조건이므로 실질취득은 73,500,000원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장도 하락 중
세경빌리지 101동은 8세대, 사용승인일은 2012.01.06입니다. 전용 59㎡대 실거래는 5건 확인되며 전체 평균은 137,800,000원이지만, 이 수치에는 2021년 143,000,000원·157,000,000원과 2022년 149,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 59.11㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 59.25㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 59.25㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2021.11 | 59.25㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2021.10 | 59.25㎡ | 3 | 143,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 120,000,000원입니다. 현재 실질취득 73,500,000원은 그 가격의 61.2%입니다. 다만 최근 가격은 과거 거래군보다 15.6% 하락했습니다. 따라서 단순히 전체 평균 137,800,000원과 비교해 할인폭을 더 크게 보이는 방식은 적절하지 않습니다. 이 물건은 최근 시세 기준으로도 가격 여유가 있지만, 하락 추세와 적은 거래량을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 | 157,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 이지연 보증금의 미배당액은 85,223,000원입니다. *다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 인수액은 실질 0원으로 판단합니다. 당해세 해당액에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 무엇이 달라지나
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 73,500,000원 | 85,223,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 58,800,000원 | 99,658,400원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 47,040,000원 | 111,206,720원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 157,000,000원 부근에 고정됩니다. 이번 사건은 그 구조를 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 끊어주기 때문에, 회차 하락분이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 천마산역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재합니다. 인근에 생활편익시설과 공공시설이 소재하며 공동주택으로서 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단지의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 349.0㎡, 공시지가는 829,200원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2012.01.06, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 단지이고 최근 거래가 많지 않습니다. 확인된 최신 거래는 2024.02의 120,000,000원이며 최근 가격 추세는 과거보다 15.6% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 가치판단은 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당·말소 절차 확인. 이지연의 보증금은 157,000,000원, 전입·점유·확정일자는 모두 2021.11.18입니다. 배당 이후 임차권등기 말소와 인도 일정까지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당순서가 달라질 수 있으므로 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 137,800,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균인 120,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -15.6%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 평균 유찰이 4.0회라는 점을 감안해 재매각 기간과 매도 호가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 1.57억”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 보증금 157,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 73,500,000원을 훨씬 웃돌아 매수인이 큰 금액을 떠안을 사건처럼 보입니다. 일반 원칙만 적용하면 맞습니다. 현재 회차의 미배당 인수액은 85,223,000원이고, 낙찰가가 더 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준에 묶입니다.
하지만 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 실질취득가격은 73,500,000원이며, 최신 실거래 120,000,000원의 61.2%입니다.
다만 4회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 최근 가격 -15.6%라는 시장 신호도 분명합니다. 권리의 큰 장애물은 특별조건으로 해소됐고 가격은 낮아졌지만, 환금성까지 좋아진 것은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 특별매각조건의 실제 이행을 확인한 뒤, 낮은 취득가가 소규모 다세대의 매도 난도를 충분히 보상하는지 판단하는 데 있습니다.
