의정부지방법원 2025타경71477. 등기상 소유자는 이주이고, 감정평가상 제14층 1409호는 오피스텔로 이용 중입니다. 경매 화면에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정가 128,000,000원에서 6회 유찰된 최저매각가 15,059,000원입니다. 하지만 이 사건의 가격을 이 숫자만으로 읽으면 권리분석의 핵심을 놓칩니다.
임차인 심영미는 2021.11.26. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 경기신용보증재단 가압류는 2023.12.19.이므로, 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임대차보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6058-1 다산헤리움그랑비스타1차 14층 1409호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이주 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 15,059,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 56,382,395원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준 | 2023.12.19. 경기신용보증재단 가압류 22,500,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
2019.12.06. 설정된 신한은행 근저당권 123,600,000원은 2021.11.26. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.19. 경기신용보증재단 가압류이고, 이후의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 심영미 | 부동산(건물) 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2021.11.26 / 2021.11.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
심영미는 배당요구도 했고, 확정일자에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가 15,059,000원으로는 집행비용을 제하고 임차인에게 14,387,938원만 배당되는 가정입니다. 보증금 145,000,000원 중 130,612,062원이 남고, 이 금액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아지면 그만큼 임차인 배당액이 줄고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 오히려 늘어나는 구조입니다. 최저가 하락이 그대로 매수인의 총취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 15,059,000원 | 130,612,062원 | 145,671,062원 |
| 7회 유찰 시 | 10,541,300원 | 135,048,443원 | 145,589,743원 |
| 8회 유찰 시 | 7,378,909원 | 138,153,911원 | 145,532,820원 |
6회 유찰에서 8회 유찰까지 매각가는 15,059,000원에서 7,378,909원으로 내려가지만, 실질취득은 145,671,062원에서 145,532,820원 수준으로만 변합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 145,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,062원 |
| 1. 임차인 심영미 보증금 | 145,000,000원 | 14,387,938원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 56,382,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 미배당 보증금 130,612,062원을 매수인이 인수합니다. 경기신용보증재단과 주택도시보증공사에 대한 예상 배당은 0원이며, 일반 채권 미배당 합계는 78,882,395원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 등기·용도에서 추가로 볼 부분
- 민간임대주택등기. 2021.08.11. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다.
- 기존 근저당. 신한은행 근저당권 123,600,000원은 2021.11.26. 해지로 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
- 감정 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하 6층·지상 15층 철근콘크리트 구조입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산선형공원 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 다산역 및 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 6,725,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 15,059,000원만 예산으로 보면 안 됩니다. 인수액 130,612,062원을 합친 145,671,062원이 현재 가정의 핵심 숫자입니다.
- 임차인 배당액 확인. 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 달라질 수 있으므로 배당관계와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 7회·8회 유찰 시에도 매수인 인수액이 증가해 실질취득은 약 145,000,000원대에 머뭅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택 표시가 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·인도 문제 확인. 임차권등기와 주거 사용 내역이 확인되는 만큼 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 많아도 싸진 것이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 128,000,000원짜리 물건의 최저가가 15,059,000원까지 떨어졌다는 사실보다, 145,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 더 중요합니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 130,612,062원이고, 최저가와 합친 실질취득은 145,671,062원입니다.
더 유찰돼 매각가가 10,541,300원, 7,378,909원으로 내려가더라도 인수액은 각각 135,048,443원, 138,153,911원으로 늘어 실질취득은 계속 약 145,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 11.76%”라는 할인율이 아니라 “선순위 임차보증금까지 포함한 총부담”으로 판단해야 하는 경매입니다.
