수원지방법원 2025타경52576. 안산시 단원구 신길동 삼익아파트 101동 202호입니다. 감정가는 344,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 240,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.10.23. 설정된 보령수산업협동조합 근저당권 268,800,000원이며, 2025.06.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽보다 점유관계에 있습니다. 이정옥은 2013.08.20. 전입했고 말소기준권리인 2023.10.23.보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52576 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1438 삼익아파트 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 지하1층/지상18층 내 제2층 제202호 |
| 현재 소유자 | 이정옥 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 224,909,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 1998.12.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 전입은 별도 확인
현존 말소기준권리는 2023.10.23. 접수된 보령수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 268,800,000원이고 채무자는 김규석입니다. 이후 2025.06.10. 보령수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
과거 안산유통상가새마을금고·안산서부새마을금고·흥국생명보험주식회사·현대해상화재보험주식회사· 주식회사한국스탠다드차타드제일은행·주식회사줌펀드 관련 근저당권은 이미 말소된 등기입니다. 현재 경매에서 매수인이 등기상 떠안을 후순위 권리가 문제라기보다, 2013.08.20. 전입한 점유자의 임차보증금 존재 여부가 실제 위험의 중심입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정옥 | 101동 202호 | 2013.08.20 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
또한 이정옥은 현재 등기상 소유자로 확인되고, 점유자로도 조사되어 있습니다. 이에 따라 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되지만, 그 사정만으로 임대차가 없다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 점유관계와 임대차 원인을 원문 서류로 대조하는 절차가 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 할인, 권리 확인 전엔 실질취득가 미정
삼익아파트 동일면적 84.96㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 311,083,333원입니다. 현재 최저매각가 240,800,000원은 이 평균의 77.4%입니다. 최신 거래는 2026.09. 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 13 | 318,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 311,083,333원 |
실거래 범위는 270,000,000원부터 334,000,000원까지이고 최근 12개월 평균은 311,083,333원입니다. 따라서 낙찰가만 놓고 보면 현재 최저가의 할인폭은 분명합니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가에 인수금액이 더해질 수 있으므로 실질취득비용과 시세의 최종 비교는 보증금 확인 뒤에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 2. 근저당 · 보령수산업협동조합 | 268,800,000원 | 236,628,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상표에서는 근저당권에 236,628,800원이 배당되고 32,171,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 임대차 내용이 확인되면 배당 및 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 32,171,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 103,399,840원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 153,259,889원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 삼익아파트는 980세대이며 대상 면적은 84.96㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물이며 사용승인일은 1998.12.24.입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,757,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 확인. 이정옥의 2013.08.20. 전입 원인과 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매수인 인수액을 0원으로 잡아 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 소유자와 점유자 관계 확인. 등기상 현재 소유자와 점유자 이름이 이정옥으로 같아 실제 점유 법률관계를 원문 자료로 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 311,083,333원과 최신 거래 330,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당표로 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 240,800,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균 311,083,333원의 77.4% 수준입니다. 가격표만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 그러나 2013.08.20. 전입한 이정옥이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건을 단순한 “70% 아파트”로 보면 안 됩니다.
등기상 후순위 소멸 구조는 단순하지만, 선순위 점유자의 실체가 미확정입니다. 보증금이 없거나 임대차가 아니라는 점이 확인되면 현재 가격의 할인폭이 의미를 갖지만, 인수할 보증금이 확인된다면 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 시세와 다시 비교해야 합니다. 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류입니다.
