💰 최저 191,800,000원 ✅ 인수 0원 📉 최근 시세 대비 104.8% 🧾 공용관리비 881,020원
수원지방법원 2024타경6019. 이천시 부발읍 무촌로 110 가동 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 191,800,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2022.04.27. 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 하나캐피탈·임윤정·현대캐피탈의 가압류, 이천시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
하지만 1회 유찰이라는 할인율만 보면 안 됩니다. 같은 면적대의 최신 실거래는 2026.04. 183,000,000원으로, 현재 최저가보다 8,800,000원 낮습니다. 더구나 최근 12개월 평균도 183,000,000원이고 과거 거래 대비 가격 추세가 -33.5%입니다. 전체 4건 평균 252,000,000원은 2022년의 275,000,000원 거래들이 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6019 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 무촌로 110, 가동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 71.84㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인 2021.06.11 |
| 소유자 | 안태희 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 121,241,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액은 144,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 임의경매개시결정·가압류 3건·이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2022.04.27. 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 거래보다 높다
확인되는 동일 면적대 거래는 4건이며, 그중 최신 거래는 2026년 4월 183,000,000원입니다. 최근 12개월 내 거래도 이 1건뿐이므로 현재 시장 판단에서는 이 값을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 71.44㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2022.05 | 71.44㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 71.44㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 71.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 252,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 183,000,000원 |
현재 최저가 191,800,000원은 전체 평균 252,000,000원의 76.1%이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 평가하면 왜곡됩니다. 과거 거래 3건이 모두 275,000,000원이기 때문입니다. 실제 최신 가격은 183,000,000원으로 내려왔고 최근 거래가 과거 거래 대비 33.5% 하락했습니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 104.8%로, 오히려 최신 거래보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 22,077,707원 | 22,077,707원 |
| 3. 가압류 · 임윤정 | 30,000,000원 | 22,237,093원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,259,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액 216,337,065원 중 188,314,800원이 배당되고, 28,022,265원이 미배당됩니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이며 매수인 인수액으로 계산되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 191,800,000원 | 188,314,800원 | 28,022,265원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 84,756,705원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 124,446,741원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 121,241,647원에 대해 근저당 배당 144,000,000원이 계산되어 충족됩니다. 2회 유찰 시에도 신청채권 배당 131,580,360원으로 충족되지만, 3회 유찰 시에는 91,890,324원으로 내려가 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 그래도 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 관리비·현황 — 881,020원 별도 체크
또한 공부상 동 표시는 ‘가동’이나 외벽 현황 표시는 ‘101 가동’입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 현장에서는 이 외벽 표시를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부발읍행정복지센터 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 기준으로 대중교통 여건은 보통입니다.
- 주거형태. 방3·욕실2·거실·주방 구성의 다세대주택이며, 사용승인일은 2021.06.11입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 인도에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 규모. 확인되는 세대수는 16세대입니다. 대단지 아파트보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있는 다세대 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 191,800,000원은 최신 실거래 183,000,000원의 104.8%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 거래가격을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 33.5% 하락했습니다. 2022년 275,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 보지 마세요.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입세대를 직접 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 881,020원의 실제 잔액과 승계 범위를 관리주체에 다시 확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘가동’, 외벽 표시 ‘101 가동’이므로 현장에서 목적물을 정확히 특정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔어도, 현재 191,800,000원은 2026.04 최신 실거래 183,000,000원보다 높습니다. 시장 추세도 -33.5%로 하락했습니다.
여기에 16세대 규모의 다세대라는 환금성 특성과 공용부분 관리비 881,020원 신고까지 감안하면, 지금 회차를 감정가 대비 할인만 보고 접근할 이유는 약합니다. 등기상 권리는 합격이지만, 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 ‘70%까지 떨어졌느냐’보다 ‘최근 1.83억 거래보다 충분히 낮아졌느냐’를 기준으로 보는 편이 데이터와 맞습니다.
