수원지방법원 2024타경6019. 이천시 부발읍 무촌리의 2021년 사용승인 다세대주택, 가동 5층 501호입니다. 감정가 274,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 134,260,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022년 4월 27일 근해안강망수산업협동조합 근저당권 144,000,000원이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정, 하나캐피탈·임윤정·현대캐피탈 가압류와 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 권리액은 0원입니다.
가격은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 2022년 거래는 275,000,000원이었지만 최신 거래는 2026년 4월 183,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 거래는 이 1건뿐이고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -33.5%입니다. 따라서 전체 거래 평균 252,000,000원을 기준으로 “반값”이라고 평가하기보다는, 최신 시세 183,000,000원 대비 현재 최저가가 73.4%라는 점을 기준으로 접근하는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 무촌로 110, 가동 5층501호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 전용 71.84㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인 2021.06.11 |
| 소유자 | 안태희 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 134,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 121,241,647원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2022.04.27 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 가압류 3건, 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1.83억, 현재 최저 1.3426억
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 71.44㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2022.05 | 71.44㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.04 | 71.44㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 71.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 183,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 183,000,000원입니다. 현재 최저가 134,260,000원은 이 금액의 73.4%로, 단순 금액 기준으로는 최근 거래보다 48,740,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 최근 12개월 기준 1건뿐이고, 2022년 275,000,000원대에서 2026년 183,000,000원으로 내려오며 최근 가격 추세가 -33.5%인 만큼, 과거 전체 평균 252,000,000원을 가격 메리트의 기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,679,640원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 144,000,000원 | 131,580,360원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 22,077,707원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임윤정 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,259,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 216,337,065원 중 131,580,360원이 배당되고, 미배당액은 84,756,705원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 관리비·현황 체크
- 공용부분 관리비. 모든주택관리 신고 기준 2024.05.~2025.12. 약 20개월의 공용부분 관리비 881,020원이 미납돼 있으며, 이 중 연체료는 8,750원입니다. 미납 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 동 표시. 공부상 표시는 ‘가동’이나 현황 외벽 표시는 ‘101 가동’입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부발읍행정복지센터 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로 및 인도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 2021.06.11 사용승인, 총 16세대의 소규모 다세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 과거 전체 평균 252,000,000원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 183,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 잡아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 가격이 과거보다 33.5% 낮아진 흐름이므로 현재 73.4% 수준의 할인만으로 안전마진을 단정하지 마세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입, 보증금, 확정일자 여부를 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 관리비. 공용부분 미납 관리비 881,020원의 실제 승계 범위와 추가 발생액을 관리주체에 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 재매각 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 1.83억을 기준으로
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 274,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 134,260,000원까지 내려왔습니다. 최신 거래 183,000,000원과 비교하면 73.4% 수준이라 가격 차이도 존재합니다.
반면 최근 가격은 과거 거래 대비 -33.5% 하락했고, 최근 12개월 거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 16세대 소규모 다세대의 환금성, 임대관계 미상, 공용부분 관리비 881,020원 승계 가능성까지 확인해야 합니다. 결론은 “권리는 합격, 가격도 최근 시세 아래지만 하락장과 환금성을 감안해 보수적으로 응찰”입니다.
