의정부지방법원 2025타경71496. 남양주시 오남읍 오남리 591-9 소재 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가액은 5,155,776,400원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,526,330,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차권 인수입니다. 말소기준은 2024.03.15. 일산신용협동조합 근저당권인데, 확인된 임차인 4명은 모두 그보다 이른 2017~2022년에 점유·전입한 대항력 임차인으로 분류돼 있습니다.
각 임차인의 우선변제권은 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션에서도 보증금은 배당받지 않고 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 최저가만 25억2,633만원으로 보고 자금계획을 세우면 부족합니다. 현재 회차에서는 보증금 8,500만원을 더한 26억1,133만원을 최소 실질취득 부담으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 591-9 · 경기도 남양주시 오남읍 양지로 77 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 일반철골구조 평지붕 2층 |
| 소유자 | 김미경 |
| 감정가 / 최저가 | 5,155,776,400원 / 2,526,330,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 일산신용협동조합 / 2,336,510,522원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 컨테이너 등 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2024.03.15. 설정된 일산신용협동조합 근저당권 2,760,000,000원입니다. 같은 날 부천소망신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원도 설정됐고, 2025.04.09. 일산신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 별내농업협동조합·진접농업협동조합· 미금농업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 인수보증금 85,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 내차부 | 1층 전체 · 자동차 정비센터 | 2020.07.06 | 25,000,000원 | 3,080,000원 | 대항력 有 매수인 인수 우선변제권 없음 |
| 김수정 | 2층 · 사무실 | 2019.07.23 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 有 매수인 인수 우선변제권 없음 |
| 김진범 | 1층 전체 · 타이어 판매장 | 2017.08.16 | 20,000,000원 | 2,596,000원 | 대항력 有 매수인 인수 우선변제권 없음 |
| 전정남 | 2층 · 사무실 | 2022.10.19 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 매수인 인수 배당요구 2025.04.16 · 우선변제권 없음 |
보증금은 각각 25,000,000원·20,000,000원·20,000,000원·20,000,000원으로 합계 85,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 4명 모두 배당액이 0원이고, 각 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 2회 유찰 — 최저가 49%와 실질취득은 다른 숫자
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 2,526,330,000원 | 85,000,000원 | 2,611,330,000원 | 1,461,333,300원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 1,768,431,000원 | 85,000,000원 | 1,853,431,000원 | 2,211,653,310원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 1,237,901,700원 | 85,000,000원 | 1,322,901,700원 | 2,736,877,317원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 인수보증금 85,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 입찰가 비교는 반드시 ‘매각가 + 인수금액’으로 해야 합니다. 현재 회차는 2,611,330,000원, 3회 유찰 시에는 1,853,431,000원, 4회 유찰 시에는 1,322,901,700원이 실질취득 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,526,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,663,300원 |
| 인수 · (주) 내차부 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김수정 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김진범 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 전정남 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 · 일산신용협동조합 | 2,760,000,000원 | 2,498,666,700원 |
| 을구 17번 · 부천소망신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 27,663,300원을 제외한 2,498,666,700원이 일산신용협동조합 근저당에 배당되고, 부천소망신용협동조합은 배당액이 0원입니다. 채권 미배당액은 1,461,333,300원이며, 임차보증금 85,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남체육문화센터 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2는 1층 점포2·2층 점포1, 기호3은 1층 점포1·2층 점포1인 근린생활시설입니다.
- 구조. 기호2·3은 일반철골구조 평지붕 2층 건물이며 외벽은 복합판넬 등, 내부는 판넬·인테리어 및 일부 타일 마감입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업형) · 배출시설설치제한지역 · 성장관리권역입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되고 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 최저가 2,526,330,000원 외에 대항력 임차인 보증금 85,000,000원을 별도 부담으로 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 4명 모두 기준권리보다 앞선 대항력 임차인으로 정리돼 있으므로 점유관계·보증금·퇴거 조건을 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 목록2·3의 건축물대장상 위반건축물 기재 내용과 시정 가능성, 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되고 컨테이너 등은 제외되므로 현장에서 매각 포함·제외 물건의 경계를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린생활시설·공장·창고가 혼재한 상가지대의 기타+토지 물건으로, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도 인수와 위반건축물을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 5,155,776,400원에서 두 번 유찰돼 최저가가 2,526,330,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 85,000,000원의 임차보증금 인수를 봐야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 2,611,330,000원입니다.
여기에 목록2·3 건물의 위반건축물 기재, 근린생활시설과 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함·컨테이너 등 제외라는 매각 범위까지 함께 확인해야 합니다. 권리와 물건 상태 모두 단순하지 않은 사건이므로, “감정가 대비 49%”보다 “실제 얼마를 부담하고 무엇을 인수하는가”가 핵심입니다.
