수원지방법원 2024타경6088. 여주시 흥천면 효지리 390-3의 토지와 근린생활시설·주택이 결합된 물건입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 지하1층·지상3층 건물은 지층부터 2층까지 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용되고 있으며, 별도의 세멘벽돌조 스라브지붕 1층 건물은 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 276,790,000원으로 감정가의 70% 회차지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 물건은 아닙니다.
등기 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 과거 이대희 및 농업협동조합중앙회 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 2022.03.08. 설정된 김지안 근저당권입니다. 그 뒤 2022.08.08. 이경희 근저당권과 2024.10.31. 임의경매개시결정이 이어지며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 흥천면 효지리 390-3 · 경기도 여주시 흥천면 효자로 161 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 이용상태 | 철근콘크리트조 지하1층·지상3층: 지층·1층·2층 근린생활시설, 3층 주택 · 세멘벽돌조 1층 건물: 주택 |
| 토지 | 301.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박연숙 2분의 1 · 정상길 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 395,414,300원 / 276,790,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 165,825,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.03.08. 을구 5번 김지안 근저당권, 채권최고액 180,000,000원입니다. 2022.08.08. 설정된 이경희 근저당권 125,000,000원은 후순위이고, 2024.10.31. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천광식 | 2022.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 어진수 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 천광식은 2022.12.13., 어진수는 2024.07.01. 전입해 두 사람 모두 말소기준권리인 2022.03.08. 김지안 근저당보다 후순위입니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 현재 가격과 회차별 배당 구조
현재 회차는 감정가 395,414,300원에서 1회 유찰된 276,790,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 276,790,000원입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 70%라는 의미일 뿐, 그 자체로 주변 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 276,790,000원 | 272,114,940원 | 32,885,060원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 193,753,000원 | 190,240,458원 | 114,759,542원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 135,627,100원 | 132,928,321원 | 172,071,679원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족분이 임차보증금처럼 낙찰자에게 이전되는 구조가 아닙니다. 즉 276,790,000원 → 193,753,000원 → 135,627,100원으로 매각가격이 낮아져도, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,060원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김지안 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 이경희 | 125,000,000원 | 92,114,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정 배당입니다. 총 채권액 305,000,000원 중 272,114,940원이 배당되고 32,885,060원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하1층·지상3층 철근콘크리트조 건물은 지층·1층·2층 근린생활시설, 3층 주택으로 이용되고 별도 1층 건물도 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 301.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 496,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·성장관리계획구역·지구단위계획구역 등에 해당하고, 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 제한사항이 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 별도 단층 건물 48.64㎡의 인접 토지 소재 추정 문제는 별개로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계·측량 우선. 단층 건물 48.64㎡가 인접 타인 토지 일부 위에 있다는 추정이 핵심입니다. 현황 경계와 실제 점유 위치를 반드시 대조해야 합니다.
- 토지사용 권원. 인접 토지 소유관계와 건물 존치·사용에 관한 약정 또는 권원이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 천광식·어진수는 대항력은 없지만 실제 점유 상태, 임대차 범위와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 두 임차인의 우선변제 여부는 미상입니다. 매수인 승계와는 별개로 배당표 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 근린생활시설과 주택이 함께 사용되는 물건이므로 실제 임대현황, 공실, 시설 상태와 용도 적합성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가 70%지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 현장 가치와 주변 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수보다 경계가 더 중요하다”
이 사건의 등기 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2022.03.08. 김지안 근저당이 말소기준이고, 이후 이경희 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 천광식·어진수도 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 근린생활시설과 주택이 섞인 혼합용도에, 세멘벽돌조 단층 건물 48.64㎡가 인접 타인 토지 일부 위에 있는 것으로 추정됩니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 경계·토지사용권·점유관계가 실제로 어떻게 정리될 수 있는지를 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 물건 리스크는 별도. 이 사건의 핵심은 그 차이를 놓치지 않는 것입니다.
