수원지방법원 2024타경6088. 여주시 흥천면 효지리 390-3의 토지와 근린생활시설·주택이 함께 매각되는 물건입니다. 토지는 301.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 주 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층으로, 지층부터 2층까지 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 별도의 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물도 주택으로 이용되고 있습니다.
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 박연숙·정상길이 각 2분의 1 지분을 보유하고, 2022.03.08. 김지안 명의의 채권최고액 180,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.08.08. 이경희 근저당 125,000,000원과 2024.10.31. 경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 과거 이대희·농업협동조합중앙회 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 흥천면 효지리 390-3 · 경기도 여주시 흥천면 효자로 161 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·주택 |
| 토지 | 301.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 철근콘크리트조 지하1층·지상3층: 지층·1층·2층 근린생활시설, 3층 주택 · 세멘벽돌조 단층 건물 주택 |
| 소유자 | 박연숙 2분의 1 · 정상길 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 395,414,300원 / 193,753,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지안 / 165,825,806원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권은 2022.03.08. 박연숙·정상길에게 각 2분의 1씩 이전됐고, 같은 날 설정된 김지안 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 이경희 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 김지안 근저당은 효지리 390-3 및 391-6 토지를 공동담보로 하고 있고, 이경희 근저당 역시 같은 토지들을 공동담보로 기재하고 있습니다.
② 점유자 — 2명 모두 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천광식 | 2022.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
| 어진수 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
천광식의 전입일은 2022.12.13., 어진수는 2024.07.01.로 모두 말소기준권리인 2022.03.08.보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 두 점유자 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 입찰 전 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,512,542원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김지안 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 이경희 | 125,000,000원 | 10,240,458원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 305,000,000원 중 채권자 예상배당은 190,240,458원, 미배당은 114,759,542원입니다. 이경희 근저당에서 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
3회 유찰 시 매각가 가정은 135,627,100원, 채권자 예상배당은 132,928,321원, 미배당은 172,071,679원입니다. 4회 유찰 시 매각가 가정은 94,938,970원, 예상배당 92,830,069원, 미배당 212,169,931원으로 커집니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
④ 이용상태·토지 — 타인 토지 지상 소재 추정이 핵심
- 건물 이용. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물은 지층·1층·2층이 근린생활시설, 3층이 주택입니다. 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 차양도 포함됩니다.
- 경계 리스크. 목록2 중 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물 48.64㎡는 인접 타인 토지 일부 지상에 소재하는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 면적 301.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 496,400원/㎡입니다.
- 입지. 흥천초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설과 단독주택이 혼재하며, 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 타인 토지 경계 확인. 목록2의 48.64㎡ 단층 건물이 인접 타인 토지 일부 지상에 소재하는지 감정서와 현황을 대조하세요.
- 점유자 확인. 천광식·어진수 모두 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 미상입니다. 최종 매각물건명세서와 현황조사를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 차양이 함께 매각되는 범위를 확인하세요.
- 용도 혼합 확인. 근린생활시설과 주택이 함께 사용되는 건물인 만큼 실제 사용현황과 인도 범위를 직접 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·성장관리계획구역·지구단위계획구역과 각 제한지역의 적용범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체 확인이 더 중요하다”
등기상으로는 말소기준권리가 명확하고, 이후 근저당과 경매개시결정이 소멸하며 점유자 2명의 전입도 기준권리보다 늦습니다. 현재 배당가정상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그래서 권리 인수만 놓고 보면 비교적 정리된 사건입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 근린생활시설과 주택이 섞인 복합 이용 형태이고, 별도 단층 건물 48.64㎡가 인접 타인 토지 일부 지상에 소재하는 것으로 추정됩니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 이를 가격 메리트로 바꾸면 안 됩니다. 인수는 0원, 그러나 경계와 점유 확인은 필수. 이 사건은 현장과 감정서의 세부 확인이 입찰가보다 먼저입니다.
