춘천지방법원 2024타경1120. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 무엇이 매각으로 소멸하고 무엇이 매수인에게 남는지입니다. 등기상 2024년 7월 22일 서태석의 강제경매개시결정이 최윤정 지분에 기입됐고, 이 날짜가 선언된 말소기준입니다. 그보다 뒤인 2024년 7월 31일 주식회사파인만의 최윤정 지분 근저당권과 2026년 1월 23일 파인만의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 임차인 최병한의 전입일은 2012년 7월 21일로 말소기준인 2024년 7월 22일보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 1,000,000원, 월세는 600,000원이며 2024년 8월 7일 배당요구를 했지만 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 예상배당에서는 임차인에게 배당하지 않고 보증금 1,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1120 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문리 166-3 · 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 1층 근린생활시설(식당) · 2층 공실 · 주택 |
| 토지 | 71.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 공유자 | 이동철 20분의 11 · 최윤정 20분의 9 |
| 경매개시결정 | 2024.07.22. 최윤정 지분 강제경매개시결정 · 채권자 서태석 |
| 감정가 / 최저가 | 216,824,430원 / 106,244,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서태석 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
2017년 3월 24일 설정됐던 양양새마을금고 근저당권 78,000,000원은 2024년 6월 10일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서 그 근저당이 말소기준으로 작동하는 구조가 아닙니다. 선언된 기준은 2024.07.22. 강제경매개시결정이고, 그 이후 설정된 주식회사파인만의 최윤정 지분 근저당권 130,000,000원과 뒤이은 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 보증금 100만원 전액 인수
실제 임차인은 최병한 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 반영돼 있으며, 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병한 | 1층 | 2012.07.21 | 미상 | 1,000,000원 | 600,000원 | 2024.08.07 | 대항력 有 우선변제 無 승계 1,000,000원 |
임차인의 보증금은 낙찰가보다 훨씬 작기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금에 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건에서는 각 시나리오에서 매수인 인수액이 1,000,000원으로 동일하게 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,287,416원 |
| 인수 · 임차인 최병한 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 서태석 | 174,000,000원 | 103,956,584원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사파인만 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 파인만 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 478,000,000원, 채권자 배당액은 103,956,584원, 미배당은 374,043,416원입니다. 임차인 보증금 1,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양양군청 남측 인근에 위치하며 부근은 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통사정은 무난한 곳으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호2는 1층 근린생활시설(식당), 2층 공실이며 기호4는 주택입니다. 단일 주거용 아파트와 달리 근린생활시설·공실·주택이 함께 존재하는 이용 구조입니다.
- 건물. 기호2는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 기호4는 목조 스레이트지붕 단층 건물입니다. 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 71.0㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,067,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 수평표면구역·원추표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하고 중로1류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 106,244,000원에 대항력 임차인 보증금 1,000,000원을 더해 107,244,000원을 기본 취득원가로 봐야 합니다.
- 임차인 명도·보증금. 최병한은 1층 점유, 전입 2012.07.21., 보증금 1,000,000원, 월세 600,000원입니다. 배당요구를 했더라도 예상배당상 보증금은 매수인이 전액 승계합니다.
- 공유지분 범위. 등기상 경매개시결정은 최윤정의 20분의 9 지분에 기입돼 있습니다. 입찰 전 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한 조건이 있으므로 외부 응찰자는 공유자의 우선매수 행사 가능성을 입찰 구조에 반영해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각조건에 일괄매각과 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 토지·건물·제시외 부분의 범위를 현장에서 함께 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 해석. 감정가 216,824,430원에서 현재 106,244,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 매각가는 74,370,800원, 4회 유찰 시 52,059,560원으로 제시돼 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 1,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘지분·임차인·우선매수권’이 먼저다
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%인 106,244,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조는 단순한 할인 경매가 아닙니다. 2012년부터 전입한 대항력 임차인 최병한의 보증금 1,000,000원은 매수인이 인수하므로 현재 실질취득 기준은 107,244,000원입니다.
또한 등기상 본 경매개시결정은 최윤정 지분에 기입돼 있고, 매각조건에는 공유자 우선매수권 행사 1회 제한이 있습니다. 후순위 파인만 권리가 매각으로 소멸한다는 점은 명확하지만, 선순위 임차인 인수와 공유지분 구조는 그대로 입찰자가 검토해야 할 영역입니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 단순한 감정가 할인율이 아니라 실질취득가·매각대상 지분·공유자 우선매수권·임차인 점유를 함께 보는 것입니다.
