춘천지방법원 2024타경1120. 양양군청 남측 인근 노선상가지대에 있는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호2 건물의 1층 근린생활시설(식당), 2층 공실, 기호4는 주택입니다. 현재 등기상 소유자는 이동철과 최윤정이고, 지분은 각각 20분의 11, 20분의 9입니다. 2024년 7월 22일 최윤정 지분에 대한 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐고, 그 뒤 설정된 주식회사파인만 근저당과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “등기상 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 1층 임차인 최병한은 2012.07.21 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 1,000,000원, 월세 600,000원입니다. 배당요구는 2024.08.07에 했지만 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영돼 있어, 현재 회차에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문리 166-3 · 강원특별자치도 양양군 양양읍 남문로 21 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 기호2 1층 근린생활시설(식당), 2층 공실 · 기호4 주택 |
| 소유자 | 이동철 20분의 11 · 최윤정 20분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 216,824,430원 / 151,777,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서태석 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
2017년 양양새마을금고 근저당권 78,000,000원은 2024.06.10 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.07.22 최윤정 지분 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되고, 2024.07.31 설정된 주식회사파인만 근저당권 130,000,000원과 2026.01.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리보다 앞서 확인해야 할 것은 2012년부터 전입한 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최병한 | 1층 | 2012.07.21 | 1,000,000원 / 600,000원 | 2024.08.07 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 아님 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 임차보증금 인수는 남는다
현재 회차는 감정가의 70%로 제시된 151,777,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 106,243,900원, 3회 유찰 시 74,370,730원으로 내려가지만, 임차인 보증금 1,000,000원 인수는 각 시나리오에 동일하게 반영돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 151,777,000원 | 1,000,000원 | 152,777,000원 | 329,147,878원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 106,243,900원 | 1,000,000원 | 107,243,900원 | 374,043,515원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,370,730원 | 1,000,000원 | 75,370,730원 | 405,367,943원 |
실거래 비교값이 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 가격의 적정성은 별도 시세 확인이 필요한 반면, 권리분석상 확정적으로 볼 수 있는 것은 어느 회차에서도 임차보증금 1,000,000원 인수가 붙는다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,924,878원 |
| 인수 · 임차인 최병한 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 서태석 | 174,000,000원 | 148,852,122원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사파인만 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 파인만 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 478,000,000원 중 예상배당은 148,852,122원이며 미배당은 329,147,878원입니다. 임차인 최병한 보증금 1,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양양군청 남측 인근에 소재하며 주변은 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기호2는 1층 근린생활시설(식당), 2층 공실이고 기호4는 주택입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 71.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 1,067,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 수평표면구역·원추표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 중로1류 및 소로3류에 접합니다.
- 건물. 기호2는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 기호4는 목조 스레이트지붕 단층이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 최병한 보증금 1,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 응찰가는 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 확인. 최병한은 1층 점유·2012.07.21 전입, 월세 600,000원입니다. 현황과 명도 조건을 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 일반 응찰자는 이 권리 행사 가능성을 입찰 변수로 봐야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현장 상태와 이용범위를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 가격 비교에 사용할 실거래 기준이 없어 현재 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 인수·공유관계를 먼저 본다
이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%라는 숫자 자체가 아닙니다. 현재 최저가 151,777,000원에 대항력 임차인 보증금 1,000,000원을 더한 실질취득 152,777,000원이 첫 번째 기준입니다. 말소기준 뒤의 등기권리는 소멸하지만, 임차인의 선순위 전입은 별개의 인수 문제로 남습니다. 여기에 공유자 우선매수권, 일괄매각·제시외 건물, 근린생활시설·공실·주택이 섞인 이용상태까지 더해져 권리와 운용을 함께 확인해야 하는 C등급 사건입니다. 실거래 비교 없이 현재 가격을 싸다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
