춘천지방법원 2024타경1328. 속초시 노학동 1000-220의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2018년 9월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 건물이며, 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 린핑, 신청채권자는 금강농업협동조합이고 청구액은 338,440,760원입니다.
권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 근저당보다 앞선 2022년 속초시 압류입니다. 하지만 이 압류는 2023년 5월 15일 해제되어 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 11월 10일 설정된 금강농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 2025년 속초시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1328 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 노학동 1000-220 · 바람꽃마을1길 17-25 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 · 2018.09.19 사용승인 |
| 소유자 | 린핑 |
| 감정가 / 최저가 | 629,526,100원 / 440,668,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 금강농업협동조합 / 338,440,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 지상의 조경석, 수목, 휀스, 데크 등은 토지에 포함평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 해제
임차인은 없습니다. 2022년 11월 25일 속초시 압류는 2023년 5월 15일 해제로 말소됐습니다. 그 다음 권리인 2023년 11월 10일 금강농업협동조합 근저당권 396,000,000원이 말소기준이며, 2024년 임의경매개시결정과 2025년 속초시 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 할인 여부는 별개
감정가는 629,526,100원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 440,668,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 지역·유사 단독주택의 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로, “감정가보다 30% 낮다”와 “시세보다 싸다”는 같은 뜻이 아닙니다. 응찰가는 현장 상태와 주변 거래가격을 별도로 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,806,680원 |
| 1. 근저당 · 금강농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,861,320원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 396,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 37,861,320원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 미배당은 채권자 문제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 440,668,000원 | 396,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 308,467,600원 | 303,349,054원 | 92,650,946원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 215,927,320원 | 212,104,338원 | 183,895,662원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 금강농업협동조합의 미배당은 커집니다. 그러나 자료상 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 근저당 미회수분이 생긴다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 이어받는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 속초종합경기장 북측 인근으로, 단독주택·연립주택·농경지가 혼재하는 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.09.19 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 건물입니다.
- 마감·설비. 외벽은 드라이비트·대리석·징크패널, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강마루·타일이며 PVC샷시 이중창입니다. 위생설비·천정형 에어컨·가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당하고, 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 일괄매각. 토지 지상의 조경석·수목·휀스·데크 등은 거래관행을 고려해 토지에 포함평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 압류 재확인. 2022.11.25 속초시 압류가 2023.05.15 해제·말소된 흐름을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2023.11.10 금강농업협동조합 근저당권 396,000,000원이 현재 말소기준입니다.
- 실거래 별도 조사. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 노학동 유사 단독주택·토지 거래를 별도로 비교하세요.
- 현장 확인. 단독주택은 내부 상태·마감·수선비가 가격에 미치는 영향이 크므로 실제 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 조경석·수목·휀스·데크 등이 포함평가됐으므로 현황과 매각대상 일치 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 가격 판단은 현장에 남아 있다
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 근저당보다 먼저 있던 속초시 압류는 이미 해제·말소됐고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다. 다만 단독주택 + 토지는 동일 상품의 실거래 비교가 제한적이므로, 최저가 440,668,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 양호, 시세 판단은 별도 검증입니다.
