수원지방법원 2024타경6842. 양평군 강하면 동오리 소재의 연립/다세대 + 토지 경매로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 817.0㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 구조로 사용승인일은 2024.09.27입니다. 현재 최저매각가는 감정가 565,696,000원에서 1회 유찰된 395,987,000원입니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 등기자료에서 말소기준으로 계산된 권리는 2025.02.13 진접농업협동조합의 임의경매개시결정이며, 이후 경기광주세무서장 관련 국 압류와 양평군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 별도 근저당권은 확인되지 않고, 신청채권자의 청구액은 189,602,238원인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6842 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 동오리 768-50 · 동오리 768-24, 768-50 · 경기도 양평군 강하면 동문3길86번길 87-52 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2024-09-27 |
| 토지 | 대 · 817.0㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이선우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 565,696,000원 / 395,987,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 189,602,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 압류는 소멸
등기자료상 계산된 말소기준은 2025.02.13 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.02.20 국의 압류, 2026.07.24 양평군 압류가 이어졌고 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 395,987,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 277,190,900원, 3회 유찰 시 194,033,630원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거가 없습니다. 전원주택지역의 토지·주택 복합물건은 개별 토지형상, 접근성, 건축물 상태, 부속시설에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 실제 응찰 상한은 별도 시세 확인 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,343,818원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 389,643,182원 |
제공된 배당 시나리오에서는 채권자 총 청구액·채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있고, 신청채권자 진접농업협동조합의 청구액 189,602,238원에 대한 배당액도 0원으로 표시돼 있습니다. 집행비용 6,343,818원 차감 후 소유자 교부액은 389,643,182원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양평군 강하면 동오리 소재 물방아골 남측으로, 인근은 농경지·전원주택·농가주택·자연림이 형성된 전원주택지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 상황은 다소 불편합니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 및 페인트 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샤시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 817.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 157,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 준보전산지 저촉도 표시돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역과 별개로 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 점유자와 전입 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 70%만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 전원주택·토지 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 태양광발전시설과 컨테이너조 창고를 포함한 일괄매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 이용제한이 실제 증축·개발·용도변경 계획에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 교통·환금성. 차량 접근은 가능하나 대중교통이 다소 불편한 전원주택지역이라는 점을 재매각 가능성과 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 현재 1회 유찰돼 감정가 565,696,000원에서 최저매각가 395,987,000원으로 내려왔습니다. 등기상 계산된 말소기준 이후 압류는 소멸하고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 실거래 시세가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없고, 주택 이용 중인 물건의 임대관계도 미상입니다. 여기에 토지 817.0㎡, 2층 주택, 창고, 태양광발전시설이 묶인 일괄매각이라는 특성이 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 후순위 인수 부담은 낮지만, 가격과 점유·물건현황은 추가 확인이 필요한 물건”입니다. 감정가 대비 할인율보다 현장조사와 지역 시세 검증이 먼저입니다.
