수원지방법원 2024타경6842. 경기도 양평군 강하면 동오리의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 565,696,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 277,191,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건은 “반값이니 싸다”라고 접근하면 안 됩니다. 확인 가능한 실거래 비교치가 없기 때문입니다. 감정가와 최저가의 차이는 유찰 결과일 뿐, 현재 시장가격과의 할인율을 뜻하지 않습니다.
권리 흐름만 보면 등기부상 근저당권은 확인되지 않고, 2025.02.13 경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있습니다. 이후 2026.02.20 국가 압류와 2026.07.24 양평군 압류는 모두 매각으로 소멸 표시되어 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·전입관계가 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6842 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 동오리 768-50 · 경기도 양평군 강하면 동문3길86번길 87-52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2024.09.27 |
| 토지 | 817㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이선우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 565,696,000원 / 277,191,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 진접농업협동조합 / 189,602,238원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 태양광발전시설 포함 · 컨테이너조 창고 18㎡는 목록4에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 압류는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부상 확인되는 근저당권은 없고, 말소기준으로 계산된 권리는 2025.02.13 임의경매개시결정입니다. 같은 날 소유권보존 등기가 촉탁으로 이뤄졌고, 이후 국가와 양평군의 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 비교 — ‘49%’와 ‘시세 할인’은 다른 숫자다
현재 최저가는 감정가의 49%인 277,191,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 194,033,700원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 135,823,590원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 금액들이 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 277,191,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 194,033,700원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 135,823,590원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 277,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,674원 |
| 1. 신청채권자 · 진접농업협동조합 | 189,602,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 272,510,326원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 4,680,674원과 소유자 잔여 272,510,326원으로 구성되고, 신청채권자 진접농업협동조합의 청구액 189,602,238원에 대한 배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 동시에 회차별 미배당액도 0원으로 계산돼 있어, 신청채권자의 청구액·배당 처리와 실제 배당순위는 집행기록 원본과 반드시 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 강하면 동오리 물방아골 남측. 인근은 농경지, 전원주택, 농가주택 및 자연림으로 형성된 전원주택지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 2층 건물이며 사용승인은 2024.09.27. 주택으로 이용중이고 기본적인 위생·급배수·냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 817㎡, 지목 대, 보전관리지역, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 157,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등이 포함되며 일부 토지는 준보전산지에 저촉됩니다.
- 매각범위. 주택·토지가 일괄매각되고 제시외 태양광발전시설이 포함됩니다. 컨테이너조 창고 18㎡도 목록4에 포함돼 매각 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 최저가 277,191,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 확인한 뒤 대항력 여부를 판단해야 합니다.
- 배당구조 원본 대조. 신청채권자 청구액은 189,602,238원인데 현재 계산상 배당은 0원입니다. 배당요구·채권근거·우선순위를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 태양광발전시설과 컨테이너조 창고 18㎡가 매각에 포함되므로 현황과 목록 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 이용규제가 중첩돼 있으므로 향후 증축·개발·용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 현장 환금성 점검. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 다소 불편합니다. 전원주택지역 특성상 매수층과 매도기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49%까지 유찰됐다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2025.02.13 경매개시결정이 말소기준으로 계산되고, 그 뒤 국가와 양평군의 압류는 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 실거래 가격 비교가 없고 임대관계가 미상이며, 신청채권자 청구액 189,602,238원이 있음에도 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다.
따라서 감정가 565,696,000원에서 최저가 277,191,000원까지 내려온 사실 자체는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 현장 시세, 실제 점유관계, 신청채권자의 권리·배당근거를 확인한 뒤에야 277,191,000원이 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 하지만 가격과 점유·배당 확인은 보류”입니다.
