수원지방법원 2024타경36454. 이천시 모가면 진가리 507 소재 근린시설 + 토지 물건입니다. 토지는 2,416㎡, 지목은 잡종지이고, 감정 이용상태상 건물은 제조업소 및 소매점, 사무실 및 창고 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사세종푸드이며, 중소기업은행의 2022.02.18 근저당권 채권최고액 918,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2022.02.18 이후 설정된 박준기 근저당권 250,000,000원, 농업회사법인무돌팜주식회사 근저당권 250,000,000원, 다수 가압류와 근저당권가처분, 2026.07.13 이천시 압류까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 등기보다 점유관계가 중요합니다. 주식회사 동성푸드의 전입이 말소기준보다 앞서 있고 대항력이 인정되며 우선변제권은 없어, 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인에게 80,000,000원 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36454 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 모가면 진가리 507 · 경기도 이천시 모가면 진상미로 1353 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제조업소 및 소매점 · 사무실 및 창고 |
| 토지 | 2,416㎡ · 잡종지 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사세종푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 773,142,000원 / 773,142,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 918,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.02.18 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 918,000,000원 |
| 매수인 인수 | 주식회사 동성푸드 보증금 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
이 구조에서는 신건 최저가 773,142,000원을 취득원가처럼 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 773,142,000원 + 80,000,000원 = 853,142,000원입니다. 유찰되더라도 이 선순위 임차보증금 80,000,000원은 그대로 남으므로, 향후 가격을 비교할 때도 매각가가 아니라 매각가와 인수보증금을 합한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 5건 중 1건은 선순위, 1건은 판정 미상
| 점유자·임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전순재 | - | 보증금 미상 | 2024.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김중권 | - | 보증금 미상 | 2022.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동규 | 102-1호 66평방미터 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 동성푸드 | 102호 132평방미터 | 80,000,000원 / 1,200,000원 | 2022.01.18 | 있음 | 없음 | 80,000,000원 |
| 동성푸 | 주거 | 0원 표기 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전순재·김중권·김동규는 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 동성푸드는 선순위입니다. 또 동성푸는 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 별도의 보증금 중복 합산 요소는 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 인수보증금은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 773,142,000원 | 80,000,000원 | 853,142,000원 | 1,745,638,214원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 618,513,600원 | 80,000,000원 | 698,513,600원 | 1,898,720,330원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 494,810,880원 | 80,000,000원 | 574,810,880원 | 2,021,186,023원 |
현재 회차의 핵심 숫자는 감정가나 최저가 773,142,000원이 아니라 실질취득 853,142,000원입니다. 1회 유찰 때도 실질취득은 698,513,600원, 2회 유찰 때는 574,810,880원입니다. 즉 유찰로 매각가는 떨어지지만 선순위 보증금 인수 80,000,000원은 그대로 붙습니다.
④ 예상배당표 (매각가 773,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,131,420원 |
| 인수 · 주식회사 동성푸드 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 918,000,000원 | 763,010,580원 |
| 3. 근저당 · 박준기 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농업회사법인무돌팜주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 107,892,147원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 위 업무수탁기관 | 76,956,491원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,580,557원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,326,933원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 115,185,955원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 190,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 426,066,691원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 80,640,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,508,648,794원 중 예상배당은 763,010,580원, 미배당은 1,745,638,214원입니다. 주식회사 동성푸드 보증금 80,000,000원은 배당액 0원으로 매수인 인수에 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진가초등학교 북측 인근으로 농경지, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 제조업소 및 소매점, 사무실 및 창고 등으로 이용 중인 근린·사업용 성격의 물건입니다.
- 토지. 2,416㎡ 잡종지, 공업기타 이용, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 107,900원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·비행안전제5구역·상대보호구역 등이 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 증축부분, 판넬지붕 구조가 확인되며 기본적인 위생 및 급배수설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
⑥ 일괄매각·제시외 물건 확인
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차 최저가 773,142,000원이 아니라 선순위 임차보증금 80,000,000원을 더한 853,142,000원을 취득원가 기준으로 보세요.
- 주식회사 동성푸드 점유 확인. 102호 132평방미터, 보증금 80,000,000원·월세 1,200,000원, 전입 2022.01.18의 실제 점유·계약 상태를 확인해야 합니다.
- 동성푸 관계 확인. 주거 사용으로 기재되어 있으나 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 동일 점유관계인지 별도 점유인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 전순재·김중권·김동규는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·배당요구 여부 등 실제 계약관계 확인은 필요합니다.
- 제시외 물건 구분. 보일러실은 포함되고 비닐하우스·창고 등은 제외되므로 실제 사용가치와 철거·사용 가능성을 따로 확인하세요.
- 토지규제 검토. 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역·배출시설설치제한지역 등 다수 규제가 확인되므로 현재 이용뿐 아니라 향후 용도변경·증축·사업계획의 적합성을 검토해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2026.07.13 이천시 압류가 있고 금액은 특정되지 않았으므로 실제 배당표와 조세채권을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 773,142,000원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건은 후순위 등기가 많은 대신 말소기준은 명확합니다. 하지만 권리분석의 승부처는 후순위 가압류의 숫자가 아니라 말소기준보다 앞선 주식회사 동성푸드입니다. 보증금 80,000,000원이 배당 없이 매수인에게 인수되므로 신건에서 실제로 비교해야 할 금액은 853,142,000원입니다.
또한 전입일이 확인되지 않은 점유관계가 별도로 있어 인수 위험을 80,000,000원으로만 기계적으로 끝낼 수 없습니다. 토지 역시 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역 등 규제가 중첩되고, 이용상태도 제조업소·소매점·사무실·창고인 만큼 일반 주거용 부동산보다 점유 확인과 사업용 환금성 검토의 비중이 큰 사건입니다. 결론은 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 미상 점유를 먼저 해결해야 하는 C등급 물건입니다.
