수원지방법원 2024타경36560. 경기도 양평군 용문면 다문리의 ‘용문코아루’ 103동 15층 1504호 아파트입니다. 동일면적 실거래 비교대상은 62.74㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물의 15층입니다. 소유자는 김동선이고, 2017.01.19. 소유권이전과 동시에 우리은행 근저당권 154,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 회차는 감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰돼 206,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 가격 판단에서는 장기 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 271,800,000원, 최신 거래는 285,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.0%입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -0.2%로 소폭 하락입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36560 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문북길 57, 103동 15층1504호 (용문코아루) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 62.74㎡ · 18층 건물 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김동선 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 120,391,136원 |
| 경매개시결정 채권자 | 주식회사우리은행의 승계인 에이치에프더블유삼사유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발급일 | 2026.08.12 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.01.19. 우리은행 근저당권 154,000,000원입니다. 그 이후 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국민은행 가압류, 경매개시결정과 후속 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 2020.12.07. 설정됐던 소상공인시장진흥공단 가압류는 2021.08.20. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래와 간격 확보
용문코아루는 280세대, 사용승인일은 2016.11.25.입니다. 동일면적 62.74㎡의 최근 거래 12건 전체 평균은 272,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 5건 평균은 271,800,000원, 최신 거래는 2026.07 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.74㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 62.74㎡ | 7 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 62.74㎡ | 4 | 273,000,000원 |
| 2026.05 | 62.74㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 62.74㎡ | 3 | 262,000,000원 |
| 2025.07 | 62.74㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 62.74㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 62.74㎡ | 19 | 279,000,000원 |
| 2025.06 | 62.74㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.04 | 62.74㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 62.74㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 62.74㎡ | 14 | 268,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 272,166,666원 |
거래 범위는 260,000,000원~285,000,000원입니다. 현재 최저가 206,500,000원은 최근 12개월 평균 271,800,000원의 76.0%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 감정가 295,000,000원 신건 상태와 달리, 1회 유찰 후에는 실거래 기준 가격 간격이 분명히 생긴 상태입니다. 다만 시장 추세가 -0.2%로 소폭 하락하고 있다는 점은 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 42,722,600원 | 42,722,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 7,798,731원 | 6,086,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 204,521,331원 중 202,809,000원이 배당되고, 미배당은 1,712,331원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 206,500,000원 | 1,712,331원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 144,550,000원 | 62,795,031원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,185,000원 | 105,552,921원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다문초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 15층1504호이며 사용승인일은 2016.11.25.입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 용문코아루 280세대이며 동일면적 62.74㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 990,700원/㎡입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연계됩니다.
- 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 교육환경보호구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 건축상태. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 271,800,000원, 최신 거래 285,000,000원과 현재 최저가 206,500,000원을 함께 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군의 추세가 -0.2%이므로 전체 평균 272,166,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 실제 교부청구·세액을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2017.01.19. 우리은행 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정의 현 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “신건이 아니라 1회 유찰 가격으로 봐야 한다”
이 물건의 말소기준은 2017.01.19. 우리은행 근저당으로 명확하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰돼 206,500,000원까지 내려와, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 271,800,000원의 76.0%가 됐습니다. 최신 거래 285,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격 간격이 있습니다.
다만 결론을 가격 하나로 끝내면 안 됩니다. 최근 시세 추세가 -0.2%이고, 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당을 바꿀 수 있습니다. 감정평가서도 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력권, 등기상 인수는 0원이지만, 입찰 직전에는 세금 우선순위와 실제 점유관계를 반드시 확인해야 하는 유형입니다.
