수원지방법원 2024타경37877. 이천시 장호원읍 선읍리 33의 공업용 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 작업장·사무실·창고·화장실 등으로 이용 중이며, 토지는 공장용지 1,658㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사자형매니지먼트이고, 2023.07.06 설정된 신영부동산신탁주식회사 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후 2024.08.01 주식회사 유화의 강제경매개시결정과 2025.09.16 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 현재 회차 최저가 517,328,000원에 낙찰된다고 가정할 때 인수액이 별도로 붙지 않으므로 실질취득 기준도 517,328,000원입니다. 배당에서 채권자에게 미지급액이 크게 남더라도, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 장호원읍 선읍리 33 · 경기도 이천시 장호원읍 경충대로309번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용 부동산(작업장, 사무실, 창고, 화장실 등) |
| 토지 | 공장용지 1,658㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 샌드위치복합판넬 외벽 · 하드너 바닥 · 위생·급배수설비 |
| 소유자 | 주식회사자형매니지먼트 |
| 감정가 / 최저가 | 739,040,300원 / 517,328,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 유화 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 철재펜스, 화물용엘리베이터 및 리프트설비 등 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.07.06 을구 19번 근저당권입니다. 근저당권자는 신영부동산신탁주식회사, 채권최고액은 600,000,000원, 채무자는 주식회사자형프라퍼티입니다. 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명기 | 2024.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김명기의 전입일은 말소기준인 2023.07.06보다 뒤인 2024.01.29입니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인이 필요한 상태지만, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%는 ‘시세의 70%’라는 뜻이 아니다
현재 회차는 1회 유찰 상태이고 최저매각가는 517,328,000원입니다. 감정가 739,040,300원 대비 70% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에서의 실질취득 기준도 517,328,000원으로 동일합니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 감정평가상 본건은 아파트가 아니라 작업장·사무실·창고 등으로 이용되는 공업용 부동산이고, 토지는 생산관리지역의 공장용지입니다. 따라서 ‘70%까지 내려왔으니 싸다’고 단정하기보다 토지 형상·도로 조건·이용 제한과 실제 사용성을 함께 검토하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 517,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,573,280원 |
| 2. 근저당 · 신영부동산신탁주식회사 | 600,000,000원 | 509,754,720원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 유화 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,100,000,000원, 총 배당액은 509,754,720원, 미배당액은 590,245,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 장호원읍 선읍리 소재 용풍저수지 북동측 직선거리 약 950미터 지점. 인근은 농경지·농가촌락 중심의 농촌지대이며 일부 공장·창고·근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 3번국도 서측 인근에 위치하며 본건까지 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있고 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 작업장·사무실·창고·화장실 등 공업용 부동산으로 이용 중입니다. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 공장용지 1,658㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 108,800원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 제시외 철재펜스, 화물용엘리베이터 및 리프트설비 등은 일괄매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황. 김명기는 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·우선변제 관련 사항을 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 철재펜스, 화물용엘리베이터 및 리프트설비 등이 실제 현장에 어떤 상태로 존재하는지 확인하고 매각 범위와 대조하세요.
- 토지 조건. 생산관리지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 도로접면 조건을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 공업용 이용상태·토지 형상·입지 조건을 함께 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 배당표 단서. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 배당 관련 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2023.07.06 신영부동산신탁주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 임차인 김명기도 2024.01.29 전입으로 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 517,328,000원에서 실질취득 기준도 같은 금액입니다.
반면 가격은 권리와 별개입니다. 현재 가격은 감정가 739,040,300원의 70%까지 내려왔지만, 본건은 공장용지 1,658㎡와 일반철골구조 건물로 구성된 공업용 부동산입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않는 것이 이 사건에서 가장 중요한 가격 원칙입니다. 정리하면 권리상 인수는 0원, 승부처는 공업용 자산 자체의 가격 검증입니다.
