의정부지방법원 2025타경71556. 남양주시 진접읍 장현리 동부주택 8동 305호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가에서는 방3·주방·거실·욕실겸화장실·보일러실·다용도실·발코니·현관 등을 갖춘 연립주택 이용상태로 조사됐습니다. 건물은 철근콩크리트조 및 벽돌조 슬래지붕 3층 중 3층이고 사용승인일은 1985.09.14입니다.
권리의 중심은 2008.05.14 설정된 양주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2023.02.01 윤진혁 근저당권 150,000,000원과 2025.04.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 이기환입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 593 동부주택 8동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 방3·주방·거실·욕실겸화장실·보일러실·다용도실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콩크리트조 및 벽돌조 슬래지붕 · 3층 중 3층 · 사용승인 1985.09.14 |
| 소유자 | 김경순 · 2021.05.26 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 56,469,461원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 21년 빠른 전입
등기부상 말소기준은 2008.05.14 양주축산업협동조합 근저당권입니다. 2023년 윤진혁 근저당과 2025년 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 조사에 등장하는 이기환의 전입일이 1987.05.29이라는 점입니다. 말소기준보다 훨씬 앞서 있으므로 보증금이 존재하고 임차관계가 유효하다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기환 | 미상 | 1987.05.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질취득’은 아직 미정
동부주택 최근 거래 12건의 평균은 168,333,333원이고, 최신 거래는 2026.07 150,000,000원입니다. 거래 표본은 140,000,000원에서 180,000,000원 사이에 분포합니다. 현재 최저매각가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 59.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.34㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 65.34㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 65.34㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 65.34㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 65.34㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 65.34㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 66.42㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 65.34㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 65.34㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 65.34㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 65.34㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 65.34㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 168,333,333원 |
현재 최저가 자체는 최근 거래 범위보다 낮습니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 곧 취득원가가 아닐 수 있습니다. 이기환의 보증금이 확인되고 대항력이 인정돼 배당으로 모두 소진되지 않는다면 그 미배당액이 실질취득액에 더해집니다. 보증금이 미상인 지금은 실질취득과 최근 시세를 정확히 대조할 수 없으므로 가격 메리트도 확정 전입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 양주축산업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 윤진혁 | 150,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 산식에서는 선순위 양주축산업협동조합 근저당권의 실제 채권액이 확인되지 않아 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 윤진혁에게 98,588,800원이 배당되는 표시를 실제 확정 배당으로 보면 안 됩니다. 선순위 채권액과 임차인의 보증금·배당관계가 확인되면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 임차 리스크는 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 51,411,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 81,110,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 101,897,056원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 70,560,000원, 49,392,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 이기환의 임차관계와 보증금입니다. 대항력이 인정되는 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광동고등학교 남측 인근. 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 1985.09.14 사용승인, 철근콩크리트조 및 벽돌조 슬래지붕 3층 건물의 3층 305호입니다. 상하수도·위생·급배수·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 6~7m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·성장관리계획구역·지구단위계획구역 등이 관련되고, 노외주차장·문화공원·중로·소하천 예정지 등에 저촉됩니다.
- 규모. 동부주택 171세대, 최근 거래 12건이 확인됩니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이기환의 임차관계 원본 확인. 전입일 1987.05.29, 보증금·확정일자·점유 부분 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 임대차의 실체를 우선 확인해야 합니다.
- 과거 소유자·채무자 동일인 여부 확인. 이기환은 과거 소유자이자 2008년 근저당의 채무자로 등기돼 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 해소해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최근 12개월 평균 168,333,333원 및 최신 거래 150,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 선순위 근저당 실제 채권액 확인. 양주축산업협동조합의 을구 4번 근저당 채권최고액은 39,000,000원이지만 배당계산상 실제 채권액은 미상입니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차인의 우선변제 여부가 미상이므로 보증금이 확인되더라도 실제 배당액과 매수인 인수액은 별도 계산해야 합니다.
- 가격만 보고 응찰하지 않기. 현재 최저가가 최근 평균의 59.9%라는 할인율은 임차인 인수액이 확정된 뒤에야 의미가 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 1987년 전입
이 물건은 감정가 144,000,000원에서 100,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 168,333,333원과 비교하면 표면 할인 폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 이기환에서 갈립니다. 1987.05.29 전입은 2008.05.14 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득액 역시 확정되지 않습니다.
반대로 이기환이 과거 소유자이자 근저당 채무자와 동일인이라는 점 때문에 임차관계의 실체가 부정되거나 인수 위험이 해소될 가능성도 확인 대상입니다. 결국 이 사건은 “싸게 나온 다세대”가 아니라 “임차관계 확인이 끝나야 가격을 평가할 수 있는 다세대”입니다. 등기 후순위 권리는 단순하지만, 보증금 미상 선순위 점유 위험이 남아 있어 종합 판단은 C등급이 적절합니다.
