수원지방법원 2024타경41081. 경기도 양평군 강하면 동오리 782-14의 토지와 주건축물 제2동이 함께 매각되는 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 316㎡, 지목은 대이며 보전관리지역에 속합니다. 현재 감정가 269,044,240원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 188,331,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2024.06.04. 설정된 씨피크라우드대부주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 5,000,000원과 이후 경매개시결정·국세·국민건강보험공단·포천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 전세권 200,000,000원과 주택임차권 200,000,000원은 2024.02.05. 종전 경매 매각으로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41081 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 동오리 782-14 · 경기도 양평군 강하면 동문3길86번길 87-73 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 316㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 162,500원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 2층 |
| 소유자 | 안두한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,044,240원 / 188,331,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 86,759,452원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2024.06.04. 근저당
과거에는 정원식 명의 전세권 200,000,000원과 주택임차권 200,000,000원이 있었지만, 2024.01.30. 임의경매 매각을 원인으로 2024.02.05. 모두 말소됐습니다. 이후 2024.05.29. 안두한에게 소유권이 이전되고, 2024.06.04. 씨피크라우드대부주식회사 근저당권 120,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원, 2024.11.07. 경매개시결정, 2024.12.18. 국 압류, 2025.03.25. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.11. 포천시 압류는 모두 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.12.13. 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 2024.12.18. 근저당권부채권에 엠캐피탈주식회사 질권이 설정돼 있습니다.
② 가격 구조 — 실거래 비교보다 유찰·배당 구조를 본다
비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격의 적정성을 주변 거래 평균과 비교해 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 확인 가능한 사실은 감정가 269,044,240원에서 현재 최저가 188,331,000원으로 내려와 감정가의 70%라는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 188,331,000원 | 0원 | 59,894,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 131,831,699원 | 0원 | 4,186,055원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 92,282,189원 | 34,778,890원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 125,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여도 59,894,366원이 남습니다. 2회 유찰 가격 131,831,699원에서도 채권은 전액 배당되지만 잔여가 4,186,055원까지 줄어듭니다. 3회 유찰 가격 92,282,189원에서는 채권 미배당액이 34,778,890원 발생합니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,436,634원 |
| 2. 근저당권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,894,366원 |
현재 가격에서는 배당표상 채권 전액 배당 후 소유자에게 59,894,366원이 남습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층이며 외벽은 스코트 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비(관정)·난방설비(가스보일러)가 구비돼 있습니다.
- 입지. 양평군 강하면 동오리 물방아골 남측 인근으로, 주변은 전원주택·주거나지·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 316㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 보전관리지역·자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 예상 배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·사용 상태를 매각목록 및 현장과 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역 등 중첩 규제가 있어 향후 이용계획이 있다면 허용 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2024.12.13. 근저당권 이전과 2024.12.18. 근저당권부채권 질권설정까지 포함해 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 현재 배당 구조만 보면 매수인 인수는 0원이고, 과거 200,000,000원 전세권과 200,000,000원 주택임차권도 이미 말소돼 권리 승계 부담은 크지 않습니다. 현재 회차는 감정가의 70%인 188,331,000원이며, 배당 대상 125,000,000원도 전액 충당됩니다.
하지만 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 변수는 세금 압류 4건의 당해세 여부, 임대관계 미상, 그리고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 현장·세금 확인이 필수인 유형으로 보는 것이 맞습니다.
