수원지방법원 2024타경41081. 양평군 강하면 동오리 782-14의 토지와 주건축물 제2동이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층의 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 316.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 안두한이며, 말소기준권리는 2024.06.04 씨피크라우드대부주식회사의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 이후 경매개시결정·압류는 배당모델상 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 가격 판단을 감정가 할인율만으로 끝내면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 131,832,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 주위 환경도 전원주택·주거나지·농경지·임야가 섞인 지역이고, 이미 2회 유찰된 만큼 실제 매수수요와 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41081 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 동오리 782-14 · 경기도 양평군 강하면 동문3길86번길 87-73 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 316.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 162,500원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2층 |
| 소유자 | 안두한 |
| 감정가 / 최저가 | 269,044,240원 / 131,832,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 86,759,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024.06.04 근저당
과거 정원식의 전세권 200,000,000원과 주택임차권 200,000,000원, 가등기·압류·종전 임의경매개시결정은 2024.01.30 임의경매 매각을 원인으로 2024.02.05 말소된 내역입니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 이후 소유권을 취득한 안두한과 2024.06.04 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 근저당권부채권에는 엠캐피탈주식회사의 질권설정이 있습니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
현재 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 과거 정원식의 전세권·주택임차권이 이미 말소됐다는 사실과 별개로, 현재 점유자와 실제 임대차 존재 여부는 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 131,832,000원으로 감정가 269,044,240원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 92,282,400원(감정가 34%), 4회 유찰 시 64,597,679원(감정가 24%)입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신거래·최근 추세 자료가 없어, 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 특히 양평군 강하면 동오리의 전원주택형 부동산은 개별 토지 형상·접도·건물 상태·입지 차이가 가격에 크게 반영될 수 있으므로 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,648원 |
| 2. 근저당권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,186,352원 |
현재 회차에서는 채권총액 125,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 131,832,000원 | 125,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 92,282,400원 | 90,221,317원 | 34,778,683원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 64,597,679원 | 63,034,921원 | 61,965,079원 | 0원 |
낙찰가가 더 낮아지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 미배당 증가와 매수인 인수는 서로 다른 문제라는 점을 구분해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 양평군 강하면 동오리 물방아골 남측 인근으로, 전원주택·주거나지·농경지·임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 스코트 및 석재 마감, 내부는 벽지·일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비(관정)·난방설비(가스보일러)가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 316.0㎡, 완경사·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면이며 보전관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확보. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 강하면 동오리 및 유사 전원주택·토지의 실제 거래사례를 대조하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지와 배당순위를 매각물건명세서·교부청구 내역에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물 포함 범위를 현황도·감정평가서와 대조하세요.
- 토지규제 확인. 보전관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 규제사항이 향후 이용·증개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표는 참고치. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 현장
이 사건은 현재 배당모델상 매수인 인수 0원이고, 2024.06.04 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 권리 자체는 비교적 읽기 쉽지만, 가격은 다릅니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 이를 곧바로 “싸다”고 볼 실거래 근거가 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 세금 압류의 실제 배당순위, 전원주택형 입지와 토지규제까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 실제 거래사례와 현장 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
