의정부지방법원 2025타경71565. 남양주시 다산동 엘센트로타워 1층 115호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.10.10 설정된 인천수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 2025.04.18 같은 채권자의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 최저가 264,110,000원을 전제로 한 배당에서는 근저당권자에게 259,612,460원이 배당되고 520,387,540원이 미배당되지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리 자체는 비교적 선명하지만 가격 판단은 다릅니다. 소유자 양재명은 2023.09.18 매매를 원인으로 거래가액 1,244,140,000원에 소유권을 취득했고, 감정가는 1,100,000,000원입니다. 현재 최저가는 264,110,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 2023년 취득가 한 건은 현재 시장가격을 대신할 수 있는 최신 시세 자료가 아닙니다. 따라서 4회 유찰과 큰 할인율 자체를 가격 메리트로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층 115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제1층 제115호 |
| 소유자 | 양재명 · 2023.09.18 매매 · 거래가액 1,244,140,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 264,110,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 650,870,907원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.10 근저당권 · 인천수산업협동조합 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
2022.07.18 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2022.09.07 주식회사지안디벨롭먼트로 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 대창신용협동조합 4,200,000,000원, 동작신용협동조합 1,800,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐으나 이 권리들은 2023.10.10 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다.
양재명이 2023.10.10 소유권이전등기를 마친 날 인천수산업협동조합의 780,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 이후 2025.04.18 인천수산업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐으며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 1,100,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 264,110,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 현재 시장의 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 대조할 자료가 없습니다. 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 실제 시장가와의 비교로 판단해야 합니다.
| 비교 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2023.09.18 소유자 취득가 | 1,244,140,000원 | 과거 단일 거래가 |
| 감정가 | 1,100,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 264,110,000원 | 4회 유찰 · 감정가 24.01% |
③ 회차별 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 커지지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 264,110,000원 | 259,612,460원 | 520,387,540원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 184,877,000원 | 181,488,722원 | 598,511,278원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 129,413,899원 | 126,802,104원 | 653,197,896원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 인천수산업협동조합의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 배당 부족을 매수인의 추가 취득비용으로 더해 계산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,497,540원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 780,000,000원 | 259,612,460원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 현재 시나리오에서 매각대금은 집행비용과 근저당 배당으로 모두 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시청 제2청사 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며, 상업용 건부지입니다.
- 도로. 남동측·북서측·북동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 토지 항목 공시지가는 5,432,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 중로3류와 공공청사에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 인근 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·상권·호실 특성 등 환금성 문제와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.10.10 인천수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 보고, 기존 신협 근저당의 말소와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당요구·체납관계는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.10.10 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 264,110,000원을 가정한 배당에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 기존 신협 근저당도 이미 말소돼 있습니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격과 환금성입니다. 감정가 1,100,000,000원에서 네 차례 유찰돼 264,110,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 현재 시세를 입증할 최신 거래자료는 없습니다. 2023년 소유자 취득가 1,244,140,000원도 현재 시장가를 대신하지 못합니다. 게다가 감정평가 이용상태가 근린생활시설이고 4회 유찰까지 겹친 만큼, “권리는 합격, 가격은 현장·시세 검증 후 판단”이 이 사건의 결론입니다.
