춘천지방법원 2026타경2. 속초시 교동 체스터톤스속초 비동 3층330호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 생활숙박시설입니다. 안혜진이 2021년9월25일 매매를 원인으로 2022년1월6일 소유권을 이전받았고, 같은 날 동해농업협동조합이 채권최고액 123,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 68,600,000원으로, 감정가 140,000,000원의 49%까지 내려온 2회 유찰 회차입니다. 다만 가격 판단에 사용할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”고 판단하는 것은 피해야 합니다. 특히 생활숙박시설은 일반 주거용 부동산과 이용 구조가 다르고, 이 물건은 객실 위탁 운영 관리 사실도 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 1024-1 체스터톤스속초 비동 3층330호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 B동 330호 |
| 소유자 | 안혜진 · 거래가액 175,523,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 119,057,065원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
임차인 없음. 제공된 권리관계에서 매수인이 인수할 임차보증금은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022.01.06. 동해농업협동조합 근저당권입니다. 이후 동고양세무서장의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 속초시 압류는 별도의 말소등기가 확인됩니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 단정할 수 없다
감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 3회 유찰 48,020,000원, 4회 유찰 33,614,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 생활숙박시설이라는 이용상태와 객실 위탁 운영 구조까지 함께 확인한 뒤 실제 거래 가능한 가격과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 동해농업협동조합 | 123,600,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오 기준으로 근저당권 채권최고액 123,600,000원 중 66,965,200원이 배당되고 56,634,800원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 속초세관 남동측 인근, 청초호수공원 주변으로 숙박시설·카페·근린상가 등이 혼재하는 유원지지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 운행빈도와 정류장 거리 등을 기준으로 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 생활숙박시설이며 위생 급배수설비, 천정형 냉방기, 가스보일러, 승강기, 화재탐지·경보 및 소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측·서측 왕복4차로, 동측·북측 왕복2차로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 16,592.2㎡, 평지의 사다리형이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가 1,299,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·유원지·온천공보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저평가를 판단하지 말고 동일 시설 또는 유사 생활숙박시설의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 위탁 운영 관계 확인. 체스터톤스속초의 객실 위탁 운영 관리 내용과 실제 점유·운영 상태를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 동고양세무서장 압류가 존재하므로 법정기일과 실제 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 제공된 가격 시나리오는 3회 유찰 48,020,000원, 4회 유찰 33,614,000원입니다. 가격 하락과 근저당 미배당 증가를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고 운영·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 별개
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.06. 동해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차보증금 인수도 없습니다. 현재 최저가 68,600,000원은 감정가 140,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
다만 2회 유찰과 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정 이용상태가 생활숙박시설이고 객실 위탁 운영 관리 사실도 있기 때문입니다. 이 사건은 권리 인수보다 실제 운영·점유 관계와 시장가격 확인이 핵심입니다.
