춘천지방법원 2026타경2. 속초시 교동 체스터톤스속초 B동 3층 330호입니다. 등기상 소유자는 안혜진이고, 2021.09.25 매매를 원인으로 거래가액 175,523,000원에 취득했습니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 매각물건명세서에는 체스터톤스속초에서 객실 위탁 운영 관리한다고 기재되어 있습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2022.01.06 설정된 동해농업협동조합 근저당권 123,600,000원이 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2026년 속초시 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 조사된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 1024-1 체스터톤스속초 비동 3층330호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 엑스포로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 B동 330호 |
| 소유자 | 안혜진 · 거래가액 175,523,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해농업협동조합 / 119,057,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 을구 1번 동해농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 123,600,000원입니다. 이후의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 경기신용보증재단 가압류와 속초시 압류는 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 30% 유찰됐지만 시세 할인이라고 단정할 수 없다
감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 30% 할인폭이 실제 시장가격 대비 할인인지 확인할 수 없습니다.
소유자가 등기상 취득할 때의 거래가액은 175,523,000원이지만, 이 금액만으로 현재 시세를 판단할 수도 없습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 생활숙박시설이라는 용도와 객실 위탁 운영 관리 사항까지 함께 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동해농업협동조합 | 123,600,000원 | 95,836,000원 |
| 미배당 | - | 27,764,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,000,000원 가정 시 집행비용 2,164,000원, 동해농업협동조합 배당 95,836,000원으로 계산되며 채권최고액 기준 27,764,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 생활숙박시설·운영 메모
- 이용상태. 감정평가서상 생활숙박시설입니다.
- 운영. 매각물건명세서에는 체스터톤스속초에서 객실 위탁 운영 관리한다고 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 B동 330호이며, 외벽은 몰탈위페인트·화산석 등, 내벽은 보드위 벽지·인테리어 마감, 바닥은 마루, 창호는 PVC샷시 시스템창호입니다.
- 설비. 위생 급배수설비, 천정형 냉방기, 가스보일러, 승강기, 화재탐지·경보, 소화설비가 있고 단지 내 지하주차장이 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원도 속초시 교동 소재 속초세관 남동측 인근이며, 청초호수공원 주변으로 숙박시설·카페·근린상가 등이 혼재하는 유원지지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스의 운행빈도와 정류장 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 남측·서측으로 왕복4차로, 동측·북측으로 왕복2차로에 접합니다.
- 토지. 등고 평탄한 사다리형 토지이며 생활숙박시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·유원지이며 중로1류에 접합니다. 온천공보호구역과 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 1,299,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 최저가 98,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 생활숙박시설 용도 확인. 일반 주거용 아파트와 다른 생활숙박시설입니다. 이용·운영 조건을 원문서로 대조하세요.
- 위탁 운영 확인. 체스터톤스속초의 객실 위탁 운영 관리 관계가 낙찰 후 어떻게 정리되는지 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 위탁 운영 관련 원문서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 동해농업협동조합 근저당권 123,600,000원이고 이후 남아 있는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격과 이용 구조입니다. 현재 최저가는 98,000,000원으로 감정가 140,000,000원의 70%지만, 비교 실거래가 없어 실제 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 더구나 이 호실은 생활숙박시설이고 객실 위탁 운영 관리가 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 정리형, 가격·운영은 확인형”입니다. 30% 유찰이라는 숫자보다 실제 시장가격과 위탁 운영 관계 확인이 먼저입니다.
