춘천지방법원 2026타경16. 속초시 동명동 42 소재의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(음식점), 2층 주택이고, 토지는 238㎡의 대지입니다. 말소기준은 2018년 11월 9일 속초시수산업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·가처분과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인에게 별도로 넘어오는 금액은 0원입니다.

다만 이 사건은 권리등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서 비고에는 2층 ‘게’ 모양 조형물을 “임차인 송순이의 사위 김영수 소유”라고 적고 있습니다. 보증금·전입일·확정일자 등 대항력 판단자료는 확인되지 않으므로, 해당 점유관계는 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2018.11.09. 을구 23번 속초시수산업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후의 을구 24번 근저당권 120,000,000원, 을구 27번 한소례 근저당권 360,000,000원, 을구 29번 박정숙 근저당권 91,000,000원과 후순위 가압류·가처분·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 2회 유찰 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다

현재 최저매각가는 514,417,000원으로 감정가 1,049,829,960원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 절대 입찰금액이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 실제 거래시장 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 매력은 “감정가의 절반 수준”이라는 사실까지만 확인하고, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.

현재 회차에서도 총 채권액 1,326,735,702원 가운데 819,862,872원이 미배당으로 남습니다. 추가 유찰 시 매각가격이 낮아지는 만큼 후순위 채권의 미배당 규모는 더 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 514,417,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 7,544,170원, 을구 23번 근저당 390,000,000원, 을구 24번 근저당 116,872,830원이 배당되고 그 이후 채권은 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초시 동명동 소재 동명항 북서측 인근. 주위에는 근린생활시설과 숙박시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 이용상태. 1층은 근린생활시설(음식점), 2층은 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 2층 주택부분 난방설비가 있습니다.
• 토지. 대지 238㎡, 상업용, 평지·사다리형, 중로한면 조건이며 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구 27m 이하, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 1층 음식점과 2층 주택의 실제 점유자가 누구인지, 매각물건명세서에 언급된 송순이와의 관계가 무엇인지 현장에서 대조해야 합니다.
• 대항력 자료 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 있다고 단정할 수 없습니다. 관련 자료를 원문에서 확인해야 합니다.
• 평가 제외물 확인. 1층 게찜시설 1.96㎡와 2층 ‘게’ 조형물은 매각·평가 제외입니다. 낙찰 대상과 현장 시설의 경계를 분명히 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 514,417,000원은 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 할인만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 배당구조. 현재 매각가 가정에서 후순위 채권 미배당이 819,862,872원 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·시설 상태를 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 속초시수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 그 뒤의 담보권·가압류·가처분·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 최저가는 두 차례 유찰돼 감정가의 49%인 514,417,000원까지 내려왔습니다.

하지만 이 물건의 핵심은 단순한 등기말소보다 점유와 현장입니다. 1층은 음식점, 2층은 주택으로 사용 중이고 임대관계가 미상이며, 명세서에는 ‘임차인 송순이’라는 표현과 함께 제3자 소유 조형물이 등장합니다. 보증금·전입·확정일자 자료가 없는 만큼 대항력은 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다. 또한 매각·평가 제외 시설이 있는 만큼, 등기상 인수 0원이라는 장점은 인정하되 현장 확인 전까지는 권리분석을 완전히 닫아서는 안 되는 사건입니다.