춘천지방법원 2026타경16. 속초시 동명동 42 소재 근린시설·토지 물건으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설(음식점), 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 238.0㎡, 일반상업지역의 대지이며, 현재 최저매각가는 감정가 1,049,829,960원의 70%인 734,881,000원입니다.

등기 권리의 중심은 2018.11.09 설정된 속초시수산업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 수협의 추가 근저당, 한소례·박정숙의 근저당, 각 가압류·압류, 신용보증기금의 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기권리 소멸과 임차인의 대항력 문제는 별개이므로, 임차관계가 확정되지 않은 현재 상태에서 ‘인수 위험이 완전히 없다’고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

말소기준은 2018.11.09 을구 23번 속초시수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 을구 24번 수협 근저당 120,000,000원, 을구 27번 한소례 근저당 360,000,000원, 을구 29번 박정숙 근저당 91,000,000원과 각 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

임차인 확인표

매각물건명세서 비고에서 실제 임차인으로 지칭된 사람은 1명입니다. 보증금과 대항요건이 확정되지 않아 배당모델의 인수 0원만으로 임차보증금 승계 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

② 가격 프레임 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 734,881,000원으로 감정가 1,049,829,960원의 70.0%입니다. 한 차례 유찰되어 표면 가격은 낮아졌지만, 이 물건은 근린생활시설과 주택이 결합된 복합 이용 형태이고 동일 기준의 실거래 비교값으로 가격 우위를 검증할 수 있는 상태가 아닙니다. 따라서 ‘감정가의 70%이므로 저렴하다’는 결론은 금지하고, 현장 수익성·임대현황·건물 상태와 주변 상업용 부동산의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 734,881,000원 가정)

현재 회차에서 채권 총액은 1,326,735,702원, 예상 배당액은 725,132,190원으로 601,603,512원의 미배당이 발생합니다. 한소례 근저당부터 일부 미배당이 시작되고, 박정숙 이하 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 9,748,810원으로 추정되어 있으며, 실제 배당은 세금·임차인의 우선변제 여부 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 매각 제외 시설 — 현장 리스크가 권리보다 중요할 수 있다

매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있으면서도, 별도로 매각 및 평가에서 제외된 시설이 명시되어 있습니다.

• 1층 게찜시설 1.96㎡. 소유자 미상으로 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다.
• 2층 ‘게’ 모양 조형물. 임차인 송순이의 사위 김영수 소유로 기재되어 있으며, 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다.
• 확인 포인트. 제외 시설의 실제 위치·부착 상태·철거 가능성·영업 활용 여부가 낙찰 후 인도 및 사용계획에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초시 동명동 소재 동명항 북서측 인근. 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 이용. 1층은 근린생활시설(음식점), 2층은 주택으로 이용 중인 복합형 물건입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 외 건물이며 외벽은 페인팅·벽돌쌓기 마감, 내부는 인테리어·벽지·타일 마감, 창호는 플라스틱샤시입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 2층 주택부분 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 고도지구(27M 이하), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
• 토지 조건. 대 238.0㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택이 결합된 형태이므로 단순 주거용 집합건물보다 매수층과 수익성 판단 요소가 복합적입니다. 현 회차 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않는 접근이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 송순이의 권리요건. 보증금, 실제 점유부분, 점유 개시일, 전입신고 또는 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 현재 확인 가능한 내용만으로는 대항력 ‘있음’도 ‘없음’도 확정할 수 없습니다. 말소기준일 2018.11.09와 실제 대항요건 성립일을 대조해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 1층 1.96㎡ 게찜시설과 2층 ‘게’ 모양 조형물의 위치·귀속·철거 문제를 현장에서 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 한편 별도 제외 시설도 있으므로 매각대상 경계를 현황도·감정평가서·매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 734,881,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 주변 근린시설·숙박시설·상가주택의 실제 거래와 임대수익을 별도 검증하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 514,416,699원, 3회 유찰 시 360,091,689원으로 내려가지만, 권리·임차·현장 리스크는 가격 하락만으로 사라지지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기부는 정리되지만, 현장과 임차관계는 아직 열려 있다”

이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2018.11.09 속초시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 송순이가 임차인으로 지칭되어 있음에도 보증금·점유·대항요건이 확정되지 않았고, 매각에서 제외되는 1층 1.96㎡ 시설과 2층 조형물도 있습니다.

가격 역시 감정가 1,049,829,960원에서 한 차례 유찰돼 734,881,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 “말소기준 이후 등기권리는 소멸”이라는 장점과, “임차관계·제외 시설·복합용도·현장수익성은 별도 검증”이라는 리스크를 분리해서 보는 것입니다. 현 단계 결론은 권리구조는 정리 가능하지만, 입찰 전 임차 및 현장 확인이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.