춘천지방법원 2026타경20. 속초시 중앙동 479-49의 토지와 창고를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 50.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 건물은 1975.07.03 사용승인된 시멘트벽돌조 단층으로 현재 창고로 이용 중입니다. 소유자는 염수복 단독소유입니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 1994년 소유권보존 이후 2024.09.27 삼성카드의 가압류 14,735,924원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2026.02.13에는 같은 삼성카드가 강제경매개시결정을 받아 본 가압류의 본압류로 이행했습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경20 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 중앙동 479-49 · 중앙로143번길 9-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고로 이용 중 |
| 토지 | 50.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 일반상업지역 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스레이트지붕 단층 · 사용승인일 1975.07.03 |
| 소유자 | 염수복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 65,187,400원 / 45,631,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 18,479,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성카드 가압류
말소기준은 2024.09.27 갑구 2번 삼성카드 가압류 14,735,924원입니다. 이후 2026.02.13 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 접근·경계·건물 상태
현재 최저매각가는 45,631,000원으로 감정가 65,187,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 31,941,699원, 3회 유찰 시에는 22,359,189원입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,358원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,735,924원 | 14,735,924원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,673,718원 |
현재 최저가 45,631,000원 가정 시 집행비용 1,221,358원과 갑구 2번 가압류 14,735,924원을 반영하면 소유자 잔여는 29,673,718원입니다. 갑구 3번은 채권액이 확인되지 않아 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초관광수산시장 남측 인근이며 주위에는 단독주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통이나, 본건까지 차량접근은 불가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 50.0㎡, 지목 대, 평지, 가로장방, 도로접면 세로한면(불), 공시지가 598,400원/㎡입니다.
- 건물. 1975.07.03 사용승인된 시멘트벽돌조 단층 창고로, 설비내역은 없습니다.
- 상태. 일부 강판지붕이 덮여 있고 관리가 되지 않아 수리를 요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 목측상 인접지 토지 일부를 사용하는 것으로 보여 정확한 경계와 사용관계를 별도 측량으로 확인해야 합니다.
- 차량 진입. 차량접근 불가능 상태가 실제 창고 활용과 향후 매각에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 건물 수리. 관리가 되지 않은 노후 창고이며 수리를 요하므로 현황과 보수 범위를 직접 점검하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 낮아졌으나 실거래 비교 없이 시세 할인으로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 현물이 더 어렵다
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2024년 삼성카드 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 무게중심은 권리가 아니라 현장에 있습니다. 차량접근이 불가능하고, 1975년 사용승인된 창고는 수리가 필요하며, 인접 토지 일부 사용 가능성 때문에 측량도 필요합니다. 현재 최저가 45,631,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 단순, 현물은 까다로운 물건. 실제 경계와 접근성, 수리 범위를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
