의정부지방법원 2025타경71568. 남양주시 호평동 라인그린아파트 102동 9층 901호입니다. 등기부상 현재 소유자는 윤아름, 이두엽 각 2분의 1 지분이고, 2025.04.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등재되어 있습니다. 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 현재 핵심 권리는 2024.02.28. 설정된 주택임차권입니다. 임차인 조영란은 전입·점유 및 확정일자가 모두 2022.02.25.이고 배당요구도 마친 상태라 원자료만 놓고 보면 매수인 인수 위험이 큽니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따라 주택도시보증공사 명의의 확약서가 제출되어 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려가도 인수액이 보증금 수준으로 고정되는 구조로 보지 않고, 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 읽는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71568 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 371 라인그린아파트 102동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.93㎡ · 계단식 · 9층 901호 |
| 소유자 | 윤아름, 이두엽 · 각 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,296,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 유찰 | 3회 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수 위험에서 확약으로 해소
현재 가장 중요한 권리는 을구 11번 주택임차권입니다. 임차인 조영란은 임차보증금 260,000,000원, 전입 2022.02.25., 확정일자 2022.02.25., 점유개시 2022.02.25.로 기재되어 있고 배당요구도 2024.02.28.에 이루어졌습니다. 원자료상 대항력 및 우선변제권이 모두 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 다만 2026.07.14. 제출 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 별도 보증금은 중복 없음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 조영란 | 260,000,000원 | 有 → 확약으로 포기 | 有 | 배당요구 · 임차권등기 말소 확약 |
| 시보증 | 0원 | 有 | 有 | 보증금 미상 · 조영란 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고 |
시보증은 실제 별도 임차보증금이 아니라 조영란 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 합산은 하지 않고 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 시보증의 별도 보증금은 0원으로 표시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세와 거의 같다
라인그린 동일평형 전용 59.93㎡의 최근 거래는 2025.09~2026.07 사이 12건입니다. 최근 12개월 평균은 219,416,666원, 최신 거래는 2026.07 217,000,000원입니다. 현재 최저매각가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.93㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 18 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 12 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 19 | 223,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 219,416,666원 |
최근 거래 범위는 195,000,000원~248,000,000원입니다. 현재 매각가 220,000,000원은 평균보다 583,334원 높고, 최신 거래 217,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 따라서 권리상 확약으로 인수가 해소되더라도 현재 회차 가격 자체에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 조영란 보증금 (우선변제) | 260,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,296,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 조영란 보증금 부족분은 43,880,000원으로 기재되어 있고 매수인 인수액으로 산정되어 있습니다. 다만 별도 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 호평동 소재 호평초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 9층 901호이며, 기본적 위생·급배수·화재경보·소화·승강기·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 관련되고, 공시지가 1,371,000원/㎡입니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 감정평가상 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 라인그린은 467세대, 1997.08.05. 준공으로 동일평형 최근 12건 거래가 확인되며, 거래가격은 195,000,000원~248,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 조영란에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제로 효력이 유지되는지 매각물건명세서와 원본 서류를 대조하세요.
- 실질취득 기준 비교. 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 보증금을 더해 총액을 계산하기보다, 확약 적용 후 실질 인수 0원을 반영한 실질취득 220,000,000원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 219,416,666원, 최신 거래 217,000,000원보다 현재 가격이 높습니다. 현재 회차의 가격 메리트는 크지 않습니다.
- 유찰 흐름. 이미 3회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰도 2.3회이므로, 다음 회차 가격이 실제 수요와 어떻게 맞물리는지 확인할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복 신고. 시보증은 조영란 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 0, 가격은 아직 평범하다”
이 사건의 가장 큰 위험은 원래 260,000,000원 임차보증금에 따른 대항력 인수였습니다. 그러나 2026.07.14. 제출된 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 시보증 역시 별도 임차인이 아니라 조영란 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 매각가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 219,416,666원의 100.3%이고 최신 거래 217,000,000원보다도 높습니다. 이미 3회 유찰된 이력이 있어도 현재 회차에서 자동으로 가격 메리트가 생긴다고 보기는 어렵습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 현재 가격은 시세와 비슷해 추가 가격 메리트를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
