수원지방법원 2024타경41869. 양평읍 양근리 ‘현대성우오스타코아루주상복합’ 21층 2107호 아파트입니다. 감정가는 760,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 532,000,000원입니다. 말소기준권리는 2016.09.28 주식회사신한은행 근저당권 470,400,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 김남순 근저당권 225,000,000원, 장명희 근저당권 1,050,000,000원과 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 등기 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 김현철의 선행전입입니다. 현황조사상 김현철은 2014.03.21 전입했고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입 자체는 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 이를 곧바로 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”으로 단정해서는 안 됩니다. 특히 김현철은 이후 등기에서 근저당권 설정의 채무자로도 등장해, 임대차의 실질관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41869 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 역전길 22, 21층 2107호 (현대성우오스타코아루주상복합) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 153.181㎡ · 지하 5층 지상 38층 건물의 21층 2107호 |
| 소유자 | 심진영 · 2012.12.26 소유권이전 · 거래가액 527,827,182원 |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 532,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 384,002,086원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.28 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 470,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 선행전입은 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현철 | 2014.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김현철은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 현황조사에 나타난 실제 임차인 1명입니다. 동시에 등기부상 2016년 조은저축은행 근저당 및 2021년 김남순·장명희 근저당의 채무자로도 등장합니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 분명 낮지만 ‘실질취득가’가 아직 미정
현대성우오스타코아루주상복합은 197세대, 사용승인일은 2012.02.24입니다. 현재 물건의 비교 면적은 153.181㎡이고, 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래는 3건, 평균 693,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 700,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 153.18㎡ | 33 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 150.16㎡ | 37 | 730,000,000원 |
| 2025.11 | 150.16㎡ | 37 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 693,333,333원 |
현재 최저가 532,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%이고, 전체 12건 평균 679,750,000원과 비교하면 78.3% 수준입니다. 최신 실거래 700,000,000원도 최저가보다 높습니다. 따라서 경매 최저가격 자체에는 가격 여유가 존재합니다. 다만 이 사건은 김현철의 보증금이 미상이므로, 실제 대항력 임차보증금의 미배당 인수가 확인되면 실질취득가는 532,000,000원보다 올라갑니다. 따라서 최종 가격 메리트도 보증금 확인 후 다시 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,720,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 470,400,000원 | 470,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김남순 | 225,000,000원 | 53,880,000원 |
| 3. 근저당 · 장명희 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,080,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,773,480,000원 중 배당 산정액은 524,280,000원, 미배당액은 1,249,200,000원입니다. 이 계산표의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 보증금이 확인되지 않은 김현철의 임대차 배당·승계는 반영되지 않은 상태이므로 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 양평역 남서측 인근으로, 근린생활시설·주상복합·공영주차장시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 경의중앙선 양평역과 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 지하 5층·지상 38층 건물의 21층 2107호이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·난방·지하주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 주상용 부지이며 북서측·북동측·남서측으로 대로·중로·소로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 비교 실거래는 12건이며 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.08의 700,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현철 임대차 원본 확인. 전입일 2014.03.21의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가장임차 여부 확인. 김현철이 등기상 근저당 채무자로도 등장합니다. 관계인인지 실제 임차인인지 자료만으로 확정되지 않으므로 사실관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 김현철이 유효한 대항력 임차인이고 미배당 보증금이 발생하면 낙찰가에 그 인수액을 더해 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 말소기준 이후 권리. 2016.09.28 신한은행 근저당 이후의 김남순·장명희 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각 소멸 구조입니다.
- 파산 관련 기록 확인. 등기에는 2024.11.12 수원회생법원의 파산선고와 2024.11.25 임의경매개시결정이 연이어 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 진행기록을 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 최근 12개월 평균 693,333,333원은 비교 표본 평균이므로 층·향·내부상태 차이를 현장 확인과 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 열린 문제”
현재 최저가 532,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 693,333,333원의 76.7%이고, 최신 거래 700,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +2.7%라서 가격 지표 자체는 우호적입니다. 말소기준권리 뒤의 주요 담보권과 가압류도 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건은 그 숫자만 보고 끝낼 수 없습니다. 2014.03.21 선행전입 김현철의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 말소기준권리보다 먼저 전입한 만큼 대항력 가능·미상입니다. 현재 계산표의 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 산정값일 뿐, 최종 권리분석 결론이 아닙니다. 김현철의 실제 임대차가 확인되어 인수액이 0원으로 확정된다면 현재 가격은 최근 시세 대비 경쟁력이 있지만, 미배당 보증금 승계가 확인되면 그 금액을 더한 실질취득가로 다시 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선행전입의 실체 확인입니다.
