수원지방법원 2024타경42022. 경기도 양평군 양서면 복포리 48-5, 48-6의 건물·토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(4)는 공장 등, 기호(5)는 근린생활시설(정원용품, 정우벽난로), 기호(6)는 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2016.01.28. 설정된 주식회사융창상호저축은행의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 130,000,000원·260,000,000원 근저당과 경매개시결정, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2024.05.31.에는 융창저축은행의 근저당권이 이엘에셋대부유한회사로 이전되고, 해당 근저당권부채권에 합자회사영진저축은행의 질권이 설정됐습니다. 경매개시결정 채권자는 이엘에셋대부 유한회사, 청구금액은 1,663,000,511원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 복포리 48-5, 48-6 · 경기도 양평군 양서면 진결고갯길 1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 등 · 근린생활시설 · 단독주택 |
| 소유자 | 강신정 (단독소유) |
| 토지 | 공장용지 · 2,066㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 감정가 / 최저가 | 4,089,161,580원 / 2,862,413,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이엘에셋대부 유한회사 / 1,663,000,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2016.01.28.이 기준점
2016.01.14. 성남중앙신용협동조합 근저당 2건 (1,300,000,000원·78,000,000원)은 2016.01.28. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 융창상호저축은행의 1,950,000,000원 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 2016.05.13. 130,000,000원, 2016.07.27. 260,000,000원의 추가 근저당이 설정됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 세 근저당의 채권최고액 합계 2,340,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이만심 | 2016.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이만심의 전입신고일 2016.08.31.은 말소기준권리인 2016.01.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·우선변제 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — ‘70%’는 감정가 대비 할인율일 뿐
현재 최저매각가는 2,862,413,000원으로 감정가 4,089,161,580원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 70%는 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다. 이를 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 2,862,413,000원입니다. 다만 공장·근린생활시설·단독주택·토지가 결합된 물건은 단일 주거상품처럼 가격을 단순 비교하기 어렵고, 토지 규제와 각 건물의 이용상태, 매각 포함·제외 시설을 함께 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,862,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 31,024,130원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 1,950,000,000원 | 1,950,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 491,388,870원 |
현재 회차에서는 등록된 세 근저당 채권최고액 합계 2,340,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 491,388,870원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 2,862,413,000원 | 2,340,000,000원 | 0원 | 491,388,870원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 2,003,689,099원 | 1,981,252,208원 | 358,747,792원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 1,402,582,369원 | 1,386,156,545원 | 953,843,455원 | 0원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 곧바로 낙찰자의 채무 승계로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑥ 현황·입지·토지 규제 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 복포2리 마을회관 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 소재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 운행횟수와 배차간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(4)는 공장 등, 기호(5)는 근린생활시설, 기호(6)는 단독주택입니다. 단독주택은 1층 방1·거실 및 주방·화장실2·드레스룸·다용도실 등, 2층 방3·거실·화장실·베란다 등으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 2,066㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 278,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·(한강)수변구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 접도구역은 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 공부·현황. 건물 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 목록3은 공부상 임야이나 현황은 도로로 조사됐습니다.
⑦ 매각 포함·제외 시설
혼합용도 부동산에서는 “무엇을 낙찰받는지” 자체가 가격과 활용도를 좌우합니다. 특히 매각에 포함되는 제시외 시설과 제외되는 컨테이너·견사·창고 등을 현장에서 구분하고, 목록3의 현황 도로 부분까지 실제 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 방지. 2,862,413,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석하지 마세요.
- 임차인 확인. 이만심은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 또는 배당관계는 매각물건명세서 원문과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 관련 조세가 당해세에 해당하면 예상배당의 선순위에서 차감될 수 있으므로 실제 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 공장·창고와 제외되는 컨테이너·견사·창고의 위치와 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지규제. 계획관리지역뿐 아니라 자연보전권역·수변구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·접도구역 저촉 등이 함께 표시돼 있어 향후 이용계획과 맞는지 검토가 필요합니다.
- 현황 도로. 목록3은 공부상 임야이나 현황 도로입니다. 실제 통행 형태와 이용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘가격과 복합 현황’
이 사건의 권리선은 비교적 선명합니다. 2016.01.28. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이만심의 2016.08.31. 전입은 그보다 뒤입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 4,089,161,580원에서 1회 유찰돼 최저가가 2,862,413,000원으로 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 이 물건은 공장·근린생활시설·단독주택·토지를 함께 평가해야 하고, 매각 포함·제외 시설과 복수의 토지이용 규제가 얽혀 있습니다. 권리분석은 소멸형, 가격 판단은 보수적으로. 현재 사건에서 가장 중요한 결론입니다.
