수원지방법원 2024타경42022. 양평군 양서면 복포리 소재 부동산으로, 감정평가상 공장 등으로 이용되는 건물과 근린생활시설 (정원용품, 정우벽난로), 단독주택 및 토지가 결합된 복합 물건입니다. 등기상 소유자는 강신정이고, 소유권보존은 2015.12.31입니다. 권리분석의 기준점은 2016.01.28 주식회사융창상호저축은행 근저당권 1,950,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 130,000,000원·260,000,000원의 근저당권과 경매개시결정, 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당을 포함한 근저당권은 2024.05.31 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고, 같은 날 합자회사영진저축은행의 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 이엘에셋대부 유한회사이며 청구액은 1,663,000,511원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42022 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 복포리 48-5 |
| 등기 부동산 | 복포리 48-5, 48-6 · 주건축물제1동 · 경기도 양평군 양서면 진결고갯길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 등 · 근린생활시설(정원용품, 정우벽난로) · 단독주택 |
| 소유자 | 강신정 · 2015.12.31 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 4,089,161,580원 / 2,003,689,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이엘에셋대부 유한회사 / 1,663,000,511원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 토지 정보 | 공장용지 · 공업용 · 2,066㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 278,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.01.14 성남중앙신용협동조합 명의의 1,300,000,000원·78,000,000원 근저당권은 2016.01.28 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 주식회사융창상호저축은행 1,950,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2016.05.13의 130,000,000원 근저당, 2016.07.27의 260,000,000원 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이만심 | 2016.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
이만심의 전입일은 말소기준권리인 2016.01.28보다 늦은 2016.08.31이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이라 우선변제 여부를 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없고 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이므로, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 2,003,689,000원으로 감정가 4,089,161,580원의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 절대금액이 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 물건은 공장·근린생활시설·단독주택·토지가 함께 묶인 복합용도 일괄매각이라 단순 주거물건처럼 감정가 할인율 하나만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,003,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,436,890원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 1,950,000,000원 | 1,950,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 130,000,000원 | 31,252,110원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 260,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 2,340,000,000원, 예상 배당은 1,981,252,110원이며 미배당은 358,747,890원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세가 인정되는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복포2리 마을회관 북동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며, 운행횟수·배차간격을 포함한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장 등, 근린생활시설, 단독주택으로 이용 중인 복합형 부동산입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·한강 수변구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 접도·규제. 접도구역 저촉이 있고 국도6호선 관련 접도구역, 한강 수계 관련 제한이 기재돼 있어 토지 활용계획은 규제 검토가 필요합니다.
- 현황 차이. 목록 3은 공부상 임야이나 현황 도로로 조사됐고, 목록 5·6의 나무데크는 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 공장·근린·주택·토지의 개별 가치를 나눠 검토하세요.
- 임차인 점유. 이만심은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 범위는 현장에서 확인하세요.
- 제시외 물건. 매각에 포함되는 공장·창고와 제외되는 컨테이너·견사·창고 등의 위치와 소유관계를 대조하세요.
- 현황 도로. 목록 3의 공부상 지목과 실제 도로 이용 상태를 확인하고 사용관계가 낙찰 후 이용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 배당 전 원본을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·수변구역·수질보전특별대책지역·공장설립승인지역 등의 제한을 실제 사용계획과 맞춰 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘복합자산의 가격’이 승부처
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.01.28 근저당이고, 임차인 이만심은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 4,089,161,580원에서 두 차례 유찰돼 2,003,689,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만 이 비율만으로 시장가 대비 저평가라고 단정할 수는 없습니다.
공장·근린생활시설·단독주택과 토지가 함께 묶였고, 일부 제시외 구조물은 포함되고 일부는 제외되며, 공부상 임야가 현황 도로로 쓰이는 부분과 여러 토지이용 규제도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 각 자산의 실제 가치와 활용성, 그리고 환금성을 얼마로 볼 것인가입니다. 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
