수원지방법원 2024타경42152. 경기도 양평군 양동면 금왕리 807-1, 도로명 이아소길 39의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사금왕우돈이고, 2024.06.10 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2024.07.29 주식회사중앙축산농업회사법인 앞으로 채권최고액 400,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 153,915,000원으로 감정가 대비 49% 회차입니다. 다만 확인되는 점유자 양승덕은 2024.12.03 전입해 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않되, 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조로 보이지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42152 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양동면 이아소길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부상 사무실, 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 460.0㎡ · 생산관리지역 · 주거기타 |
| 소유자 | 주식회사금왕우돈 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,113,200원 / 153,915,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 290,765,609원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.07.29 설정된 주식회사중앙축산농업회사법인 근저당권 400,000,000원입니다. 2024.12.05 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 현재 회차에서 근저당권자에게 예상되는 배당은 150,960,190원이고, 채권최고액 기준 미배당은 249,039,810원입니다. 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
임차·점유 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승덕 | 2024.12.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가의 49%
현재 회차 최저매각가는 153,915,000원으로 감정가 314,113,200원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 107,740,500원, 4회 유찰 시 75,418,350원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 153,915,000원 | 150,960,190원 | 249,039,810원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 107,740,500원 | 105,432,133원 | 294,567,867원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 75,418,350원 | 73,660,820원 | 326,339,180원 |
실거래 비교치로 가격 우위를 단정할 근거는 두지 않고, 현재 확인되는 사실은 2회 유찰로 감정가 대비 49%까지 내려온 상태라는 점입니다. 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 공부상 사무실·현황 주택의 2층 건물과 생산관리지역 토지가 결합된 형태이므로, 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,810원 |
| 1. 근저당 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 400,000,000원 | 150,960,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 249,039,810원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금왕보건진료소 북서측 근거리에 위치하며, 전원주택·농가주택·농경지·자연림이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 제반차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로 외벽은 석재 및 판넬 마감, 샷시이중창호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 사무실이나 현황은 주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 460.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 주거기타, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역·준보전산지·자연보전권역이 포함되고 보전산지·농림지역과 접합니다.
- 공시지가. 106,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 양승덕은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 현황 주택 확인. 공부상 사무실과 현황 주택 사이의 이용관계가 향후 사용·대출·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역과 가축사육제한구역·준보전산지·자연보전권역에 따른 이용 제한을 확인하세요.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지를 함께 취득하는 구조이므로 토지 경계·진입로·현황 이용을 함께 점검하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 실제 활용성과 환금성을 기준으로 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 승부처”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2024.07.29 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 경매개시결정은 소멸합니다. 양승덕의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 물건의 성격입니다. 공부상 사무실·현황 주택의 2층 건물과 생산관리지역 토지를 함께 취득하는 구조이고, 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리는 정리되지만, 용도·활용성·환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
