수원지방법원 2024타경42152. 양평군 양동면 금왕리 807-1, 도로명 이아소길 39의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 공부상 사무실이지만 감정평가 현황은 주택으로 이용 중이고, 토지는 460㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 주식회사금왕우돈으로, 2024.06.10. 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했습니다. 이후 2024.07.29. 주식회사중앙축산농업회사법인이 채권최고액 400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 경매개시결정은 말소기준 이후이고, 조사된 실제 임차인은 양승덕 1명입니다. 양승덕의 전입일은 2024.12.03.으로 말소기준 2024.07.29.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 자료상 매수인이 승계하는 보증금은 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42152 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양동면 이아소길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부상 사무실, 현황 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 대 460㎡ · 생산관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사금왕우돈 (2024.06.10. 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,113,200원 / 219,879,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 중앙축산농업회사법인 / 290,765,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입, 인수 0원
말소기준은 2024.07.29. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자 주식회사중앙축산농업회사법인의 채권최고액은 400,000,000원이며, 토지 금왕리 807-1도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승덕 | 2024.12.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 실거래가 없어 ‘70% 할인’을 시세 할인으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 314,113,200원의 70%인 219,879,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 153,915,300원(감정가 49%), 세 번째 유찰 시 107,740,710원(감정가 34.3%)입니다. 그러나 이 사건에는 동일·인근 실거래 비교 수치가 없으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 219,879,000원 | 216,000,694원 | 183,999,306원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 153,915,300원 | 150,960,486원 | 249,039,514원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 107,740,710원 | 105,432,340원 | 294,567,660원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 219,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,878,306원 |
| 2. 근저당 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 400,000,000원 | 216,000,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당 채권최고액 400,000,000원 중 216,000,694원이 배당되고 183,999,306원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 양동면 금왕리의 금왕보건진료소 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 전원주택·농가주택·농경지·자연림이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 현황 이용. 공부상 사무실이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 460㎡이며 생산관리지역입니다. 공시지가는 106,800원/㎡, 토지이용상황은 주거기타, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·가축사육제한구역·생산관리지역에 포함되고, 보전산지와 농림지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 공부상 사무실·현황 주택 확인. 실제 이용상태와 허가·용도 관련 사항이 입찰 후 사용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 임차인 양승덕 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역·자연보전권역·준보전산지·가축사육제한구역 등의 제한이 향후 사용과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상과 공동담보 관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심 권리포인트는 명확합니다. 말소기준은 2024.07.29. 근저당이고, 실제 임차인 양승덕의 전입은 2024.12.03.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 낙찰자가 근저당 미회수액 183,999,306원을 떠안는 사건도 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 219,879,000원이 감정가의 70%라는 숫자는 분명하지만, 동일·인근 실거래가가 없어 이를 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 여기에 공부상 사무실·현황 주택이라는 이용상태, 생산관리지역의 460㎡ 토지, 전원주택·농가주택·농경지·자연림이 혼재한 입지가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격·용도·환금성 검증이 입찰가를 좌우하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
