의정부지방법원 2025타경71579. 남양주시 진건읍 용정리 소재 4층 다세대주택의 제402호입니다. 현재 소유자는 노동환이며, 2021년 7월 9일 거래가 58,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2024년 2월 7일 토스뱅크 가압류 60,814,092원입니다.

핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 김은솔은 2022년 8월 3일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 8월 28일 점유를 시작한 뒤 2022년 8월 31일 전입했습니다. 말소기준 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부상 남아 있는 담보권은 없지만, 이를 곧바로 “인수 권리 없음”으로 해석하면 안 됩니다. 김은솔의 주택임차권등기는 2024년 9월 2일 접수됐으나, 그 임차권의 임대차계약일·전입일·확정일자는 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

김은솔은 2024년 9월 2일 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 28,812,000원에서는 집행비용 918,616원을 뺀 27,893,384원만 보증금에 배당될 것으로 추정됩니다. 보증금 부족분 52,106,616원은 매수인에게 남습니다.

② 가격 구조 — 최저가 34.3%의 착시

현재 최저매각가는 감정가 84,000,000원의 34.3%인 28,812,000원입니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합친 실질취득 부담입니다.

낙찰가가 28,812,000원에서 20,168,400원, 다시 14,117,880원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액은 52,106,616원에서 60,594,631원, 66,536,242원으로 커집니다. 결과적으로 총 부담은 계속 약 80,000,000원 수준에 고정됩니다. 추가 유찰이 곧바로 매수인의 실질 원가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 임차보증금만 일부 변제되고 토스뱅크 가압류와 소유자 잔여분은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용. 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 건물 내 제4층 제402호입니다.
• 주위환경. 용신초등학교 남동측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고, 가동까지 차량 진출입이 가능합니다. 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
• 구조·설비. 적벽돌 마감, 벽지도배 및 일부 타일 마감, 새시창호이며 기본적인 급배수설비와 난방설비를 갖췄습니다.
• 토지·규제. 등고평탄한 사다리형 토지이며 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총 부담으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 28,812,000원에 인수액 52,106,616원을 더한 80,918,616원을 자금계획 기준으로 삼아야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 김은솔로 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 경매신청 원인을 직접 확인해야 합니다.
• 배당표 재계산. 당해세·최우선변제·집행비용이 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 변동합니다.
• 점유 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실질취득 부담 80,918,616원을 기준으로 주변 다세대 거래와 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 28,812,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 80,918,616원이고, 4회 유찰 시에도 80,763,031원, 5회 유찰 시에도 80,654,122원입니다.

따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 2,881만원을 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리분석상 핵심 가격은 약 8천만원의 실질취득 부담이며, 임차관계의 진정성과 실제 배당액까지 확인한 뒤 이 총액이 물건 가치에 부합하는지를 판단해야 합니다. 낮은 최저가, 높은 인수액 — 등기 소멸보다 보증금 승계가 더 중요한 물건입니다.