춘천지방법원 2026타경10020. 속초시 조양동 리센오션파크속초 비동 3층 339호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이고, 매각물건명세서에는 에이제이자산관리주식회사에서 리센오션파크호텔 상호로 객실 위탁운영관리한다고 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 권오성이고, 2020년 12월 23일 거래가액 151,215,000원으로 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 계산새마을금고에 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2025년 국가 압류, 경기신용보증재단의 58,300,028원 가압류, 2026년 계산새마을금고의 임의경매개시결정과 속초시 압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1464-5 리센오션파크속초 비동 3층 339호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 내 3층 339호 |
| 소유자 | 권오성 (2020.12.23. 거래가액 151,215,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 계산새마을금고 / 79,131,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 별도로 객실 위탁운영관리 사실이 확인됩니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 현재 자료에서 확인되지 않지만, 실제 점유자와 운영계약의 존재·내용은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준인 계산새마을금고 근저당 이후의 국가 압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 속초시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 145,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 감정 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 생활숙박시설이고, 객실 위탁운영관리 방식이 기재된 물건입니다. 입찰가는 단순 감정가 할인율보다 해당 호실의 실제 운영조건·점유상태를 함께 대조해 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 108,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,300,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,500,000원 가정 시 집행비용 2,221,000원, 계산새마을금고에 99,279,000원이 배당되고, 총 미배당액은 67,021,028원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 101,500,000원 | 99,279,000원 | 67,021,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 96,928,928원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 117,860,258원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 매각대금이 내려갈수록 계산새마을금고와 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 79,131,600원이 예상배당 99,279,000원 범위 안에 있지만, 2회 유찰 시 예상 채권배당은 69,371,100원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초해수욕장 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 근린생활시설과 각종 숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 북동측과 남측으로 왕복 2차로 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 엘리베이터, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·고도지구(27m 이하)이며 소로3류와 저촉 또는 접합합니다. 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 운영계약 확인. 에이제이자산관리주식회사의 리센오션파크호텔 위탁운영관리 관계가 실제로 어떤 계약에 따라 유지되고 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황 점유자, 객실 사용상태, 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 등기 원본 대조. 계산새마을금고 근저당과 후순위 압류·가압류의 말소관계, 매각물건명세서의 기재사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 등 실제 배당 과정의 변수를 모두 반영한 확정액이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 운영상태 확인이 먼저”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 계산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 국가·속초시 압류와 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 감정평가상 생활숙박시설이고, 매각물건명세서에는 객실 위탁운영관리가 명시돼 있으며 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 101,500,000원이 시세 대비 싼지 비싼지 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격·점유·운영계약은 확인 후 판단”입니다.
