춘천지방법원 2026타경10020. 이번 물건은 속초해수욕장 남측 인근에 자리한 리센오션파크속초 비동 3층 339호입니다. 사건 용도에는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔로 전제해서는 안 되는 물건입니다.

소유자는 권오성이며, 2020.12.23 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 151,215,000원입니다. 같은 날 계산새마을금고가 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 속초시 압류가 순차적으로 등장합니다. 현재 제시된 권리 흐름은 비교적 명확하지만, 숙박업 위탁운영 및 점유관계까지 단순하다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 운영관계는 별도

말소기준권리는 2020.12.23 설정된 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며, 이번 임의경매의 신청채권자도 계산새마을금고입니다.

그 뒤에 등기된 국의 압류, 경기신용보증재단 가압류, 속초시 압류 및 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정가는 145,000,000원이고 현재 최저매각가는 71,050,000원입니다. 두 차례 유찰을 거치면서 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인율은 어디까지나 과거 감정평가액을 기준으로 한 비율입니다.

현재 거래 가능한 가격을 판단하려면 같은 건물 내 생활숙박시설 객실의 최근 실거래, 매물 호가, 객실 운영수익 및 매수 수요를 따로 대조해야 합니다. 감정가 대비 하락폭이 크다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다.

후속 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각조건의 변경 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 각 비율은 감정가 대비 표시입니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되는 경우 집행비용 추정액 1,678,900원을 제외한 69,371,100원이 계산새마을금고에 배당되는 구조입니다. 경기신용보증재단에는 배당 가능한 재원이 남지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

계산새마을금고의 경매 청구액은 79,131,600원이므로, 현재 회차의 예상배당액만으로는 청구액 전부가 충족되지 않습니다. 근저당 채권최고액 108,000,000원은 실제 확정 채무액과 구분해야 합니다.

예상배당은 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 국세·지방세 등 조세채권의 실제 배당, 추가 배당요구 및 집행비용 변동은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 운영 리스크는 남는다

후속 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 고정되는 구조로 산정되지는 않았습니다. 다만 임대관계 자체가 미상인 만큼 이 계산을 모든 실제 점유관계가 검증되었다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

예상 시나리오상 매각대금 감소는 채권자의 미배당 증가로 나타납니다. 그러나 매수인의 경제적 판단에서는 낙찰가 이외의 위탁계약 정산, 객실 운영비용, 보유비용 및 처분 가능성을 별도로 고려해야 합니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초해수욕장 남측 인근에 있으며, 주변은 해안가 근린생활시설과 각종 숙박시설이 혼재하는 지역입니다. 숙박시설 운영을 전제로 입지를 검토해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 3층 객실입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅·화강석타일·복합판넬 등이며, 내벽과 바닥은 벽지·타일·강마루 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보설비, 승강기 및 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 조양동 1464-5·1464-14·1464-20의 3필 일단 토지로, 현황 생활숙박시설 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,959.0㎡이며, 토지 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 개별 객실의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 접도. 본건 북동측 및 남측으로 왕복 2차로 도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며, 고도지구(27m 이하) 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 일부 필지는 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉하거나 접합니다.
• 공부·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 실제 운영의 인허가 및 계약관계는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 다른 수요층 및 운영구조를 가질 수 있습니다. 숙박업 운영성과와 객실별 거래 사례를 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위탁운영계약 원본 확인. 에이제이자산관리주식회사와 체결된 운영계약의 계약당사자, 계약기간, 해지 조건, 매각 시 승계 여부 및 정산 구조를 확인하세요. 기존 소유자의 계약이 낙찰자에게 당연히 승계된다고 전제해서는 안 됩니다.
• 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 운영업체, 객실 사용자 및 기타 점유자의 점유 권원과 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 같은 건물의 유사 객실 거래가격을 조사하고, 감정가 145,000,000원이 현재 시장가격을 어느 정도 반영하는지 검증하세요.
• 숙박수익 실사. 운영업체의 실제 정산내역, 운영수수료, 시설유지비와 기타 소유자 부담금을 확인하세요. 위탁운영 여부만으로 확정 수익이 발생한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 국 및 속초시 압류가 등기되어 있으므로 관련 세금의 법정기일, 배당요구 및 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 관리비·운영비 확인. 객실별 미납 관리비, 공용부분 관련 부담, 위탁운영 미정산금 및 시설유지비를 구분해 확인하세요.
• 용도·이용규제 확인. 사건 용도에는 대지로 표시되어 있지만 실제 이용은 생활숙박시설입니다. 건축물대장상 용도, 숙박업 운영 요건 및 주거용 사용 관련 규제를 확인하세요.
• 자금조달 확인. 생활숙박시설에 적용 가능한 대출조건과 취득 관련 세금, 운영비용을 사전에 확인하세요. 산정 인수액 0원은 전체 취득부대비용 0원을 뜻하지 않습니다.
• 매각조건 재확인. 2026.10.14 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금과 특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 객실 운영계약을 직접 대조하세요. 특히 매각물건명세서의 위탁운영 관련 기재를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 운영관계 확인이 먼저”

이 사건의 특징은 분명합니다. 감정가 145,000,000원에서 두 차례 유찰된 결과 최저가가 71,050,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 계산새마을금고 근저당이며, 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 인수액도 0원입니다.

그러나 생활숙박시설이라는 실제 용도와 객실 위탁운영관계를 빼놓으면 물건의 본질을 놓치게 됩니다. 운영업체가 관리하는 객실이라는 사실은 확인되지만, 임대관계와 세부 운영계약의 법률효과는 아직 명확하지 않습니다. 등기상 권리가 정리되는 것과 객실을 자유롭게 인도받아 수익을 실현할 수 있는지는 별개의 문제입니다.

여기에 같은 건물의 최근 실거래 시세와 운영수익을 확인하지 않은 상태이므로, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 점유·위탁운영·가격 검증이 남은 물건입니다. 입찰 판단의 중심은 할인율 자체보다 객실의 실제 경제적 가치와 매수인이 취득할 수 있는 권리의 범위에 두어야 합니다.