춘천지방법원 2026타경10026. 속초시 조양동 1531-12의 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설·주택, 2층 주택으로 이용 중이며, 토지는 213.3㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 339,280,000원으로 감정가 692,407,400원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리관계에서는 2010년 11월 30일 금강농업협동조합 근저당권 260,000,000원이 말소기준이고, 이후의 압류·근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 박종현은 2012년 2월 27일 전입해 말소기준일인 2010년 11월 30일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 액수는 확인되지 않았지만 매수인에게 보증금이 인수되는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10026 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1531-12 · 강원특별자치도 속초시 선사로2길 7-9 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설·주택, 2층 주택 |
| 토지 | 대 · 213.3㎡ · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 양금춘 |
| 감정가 / 최저가 | 692,407,400원 / 339,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 87,221,917원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.11.30. 을구 1번 금강농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 등기된 속초시 압류, 금강농업협동조합 추가 근저당, 이기자·유미자·이애자의 근저당, 강원신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거에 설정됐다가 이미 말소된 근저당과 압류도 여러 건 존재합니다.
② 임차·점유 — 박종현은 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종현 | 2012.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현재 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교자료 없음
현재 최저매각가는 339,280,000원으로 감정가 692,407,400원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 물건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다.
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 237,495,999원, 4회 유찰 시 166,247,199원입니다. 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,549,920원 |
| 1. 금강농업협동조합 · 을구 1번 근저당 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 금강농업협동조합 · 을구 12번 근저당 | 180,000,000원 | 73,730,080원 |
| 3. 이기자 · 을구 14번 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 유미자 · 을구 16번 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 이애자 · 을구 17번 근저당 | 13,000,000원 | 0원 |
| 6. 강원신용보증재단 · 가압류 | 39,560,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 652,560,075원 중 예상배당은 333,730,080원이며, 미배당은 318,829,995원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설·주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 조양동주민센터 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과의 거리·운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 213.3㎡ 대지, 평지·세로장방형이며 세로한면 도로에 접합니다. 공시지가는 556,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·역사문화환경보호지구·제1종지구단위계획구역이며, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층으로, 각층 위생·급배수설비와 1층 주택부분 및 2층 주택부분 가스보일러 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 근린생활시설·주택 혼합 이용과 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 위반건축물 기재 내용과 원상복구·이행강제금 가능성을 원문에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위가 실제 매각대상과 어떻게 연결되는지 매각목록을 확인해야 합니다.
- 지붕 현황. 공부상 평스라브지붕과 현황 경사 아스팔트싱글지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 박종현은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·실제 사용부분은 확인되지 않았으므로 명도 전 현황조사가 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체와 가격 검증’이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2010년 금강농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 박종현의 전입은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가 339,280,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 건물은 근린생활시설과 주택이 혼합되어 있으며 위반건축물 기재, 제시외 건물, 지붕 현황 차이도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리관계보다 실제 건물 상태·행정상 하자·토지규제·현장 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
