춘천지방법원 2026타경10026. 속초시 조양동 1531-12 소재 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 2층으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설·주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 213.3㎡이고 소유자는 양금춘입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2010.11.30. 설정된 금강농업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당입니다.
현재 최저매각가는 484,685,000원으로 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 권리상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 484,685,000원입니다. 다만 근린생활시설과 주택이 한 건물에 함께 있고, 건축물대장상 위반건축물 기재 및 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이가 명시되어 있어 가격만으로 접근하기보다 현황과 행정상 위험을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10026 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1531-12 · 선사로2길 7-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설·주택 · 2층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상2층 |
| 토지 | 대 · 213.3㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양금춘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 692,407,400원 / 484,685,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기자 / 87,221,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.11.30. 금강농업협동조합 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 금강농업협동조합 근저당, 이기자 근저당, 유미자 근저당, 이애자 근저당, 강원신용보증재단 가압류, 속초시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이전의 여러 압류·근저당은 이미 해제·말소된 내역도 확인됩니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종현 | 2012.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박종현의 전입신고일은 2012.02.27.로 말소기준권리인 2010.11.30.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 현재 회차는 감정가 70%
감정가는 692,407,400원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 484,685,000원입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 484,685,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 484,685,000원 | 477,438,150원 | 175,121,925원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 339,279,500원 | 333,729,587원 | 318,830,488원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 237,495,649원 | 233,370,710원 | 419,189,365원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 484,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,246,850원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 금강농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 금강농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 이기자 | 100,000,000원 | 37,438,150원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 유미자 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 이애자 | 13,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 강원신용보증재단 | 39,560,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 652,560,075원 중 채권자 예상배당은 477,438,150원, 미배당은 175,121,925원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조양동주민센터 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설과 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 각 층 위생·급배수설비가 있고 주택 부분에는 가스보일러 바닥난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 213.3㎡, 평지·세로장방이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 556,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·역사문화환경보호지구·제1종지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물 확인. 공부상 평스라브지붕이나 현황은 경사 아스팔트싱글지붕이며, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물 기재가 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 건축물대장상의 위반 내용, 시정명령 여부와 시정 가능성을 관할 행정기관 원본으로 확인하세요.
- 지붕 현황 차이. 공부상 평스라브지붕과 현황 경사 아스팔트싱글지붕의 차이가 제시외 건물 및 위반사항과 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 임차인 확인. 박종현은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 0순위 차감으로 후순위 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 원본 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
- 용도·규제. 근린생활시설과 주택의 혼합 이용, 역사문화환경보호지구·보존지역 등 토지이용 제한을 함께 점검하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 물건 자체”
이 사건은 권리관계만 보면 정리가 비교적 명확합니다. 2010.11.30. 금강농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 박종현 역시 2012.02.27. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 확인해야 할 핵심은 건물 자체입니다. 매각물건명세서에는 건축물대장상 위반건축물 기재와 지붕 형태의 공부·현황 차이가 적혀 있고, 매각 조건도 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 여기에 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험보다 위반건축물·현황 차이·세금·임대관계 확인을 선행해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
