의정부지방법원 2025타경71580. 경기도 가평군 조종면 대보리 221-23 소재 2층 주택과 토지 물건입니다. 감정가 328,860,520원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,799,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 등기부상 소유자는 홍의숙이고, 말소기준권리는 2021.07.16 설정된 꿈드림새마을금고의 을구 5번 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 가격 하락 자체보다 현재 최저가에서 얼마가 배당되고 얼마가 미배당으로 남는지입니다. 현재 매각대금 112,799,000원 가정에서는 집행비용 2,379,186원을 제외한 금액 중 꿈드림새마을금고 근저당에 110,419,814원이 배당되고, 이후 전세권자와 가압류권자에게는 배당액이 없습니다. 전체 채권 청구 합계는 334,990,621원, 미배당액은 224,570,807원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71580 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 대보리 221-23 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 조종면 대보간선로335번길 64-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 |
| 건물구조 | 일반목구조 경사지붕 2층 주택 · 사용승인일 2017.06.30 |
| 토지 | 510.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 홍의숙 |
| 감정가 / 최저가 | 328,860,520원 / 112,799,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 꿈드림새마을금고 / 90,738,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2021.07.16 설정된 꿈드림새마을금고 을구 5번 근저당권으로, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 2022.01.21 설정된 정동섭 전세권의 전세금은 130,000,000원이며, 2025년에 설정된 삼성카드·케이비국민카드·강원신용보증재단 가압류와 2025.04.22 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 현재 회차 배당 — 미배당 채권이 크다
현재 매각대금 112,799,000원을 가정하면 집행비용 2,379,186원을 우선 반영하고, 을구 5번 근저당권자인 꿈드림새마을금고에 110,419,814원이 배당됩니다. 전세권자 정동섭의 130,000,000원 및 후순위 가압류권자들은 현재 회차에서는 배당을 받지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,186원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 꿈드림새마을금고 | 120,000,000원 | 110,419,814원 |
| 3. 을구 6번 전세권 · 정동섭 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,686,464원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,604,157원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 강원신용보증재단 | 53,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 전체 채권 합계는 334,990,621원, 총 배당액은 110,419,814원, 미배당액은 224,570,807원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려갈 수 있다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 112,799,000원 | 224,570,807원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 78,959,300원 | 257,852,588원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 55,271,510원 | 281,113,998원 |
현재 회차에서는 신청채권자 꿈드림새마을금고의 청구액 90,738,260원이 배당표상 110,419,814원까지 배당되는 반면, 4회 유찰 시 신청채권자 배당액은 77,138,033원으로 청구액을 모두 충족하지 못합니다. 5회 유찰 시에는 53,876,623원까지 내려갑니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 가평군 조종면 대보리 소재 다부산마을회관 북측 근거리에 위치하며, 자연취락·펜션·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대중교통 여건은 다소 불편하나, 본건까지 차량진입이 가능하여 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 일반목구조 경사지붕 2층 주택으로 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배·몰탈 위 페인팅·타일 마감이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 510.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역·계획관리지역과 자연보전권역, 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 실제 점유관계를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 전세권자 정동섭의 전세금 130,000,000원을 포함한 다수 채권이 미배당으로 남습니다. 소멸과 배당은 구분해서 보세요.
- 추가 유찰. 4회 유찰 시 78,959,300원, 5회 유찰 시 55,271,510원으로 매각가가 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·계획관리지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역이 포함되어 있어 토지 이용계획을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라고 끝이 아니다”
이 물건은 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 등기부 권리관계는 명확합니다. 말소기준권리인 꿈드림새마을금고 근저당 이후 전세권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현재 최저매각가 112,799,000원에서도 전체 채권 334,990,621원 중 224,570,807원이 미배당으로 남습니다.
또한 현재 3회 유찰 상태에서 감정가 대비 34.3%까지 내려와 있으며, 추가로 4회·5회 유찰 시 매각가가 각각 78,959,300원·55,271,510원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 단순히 “인수 0원”이 아니라 현재 회차의 가격과 임대관계 확인, 토지 규제, 추가 유찰 가능성을 함께 보는 것입니다.
