수원지방법원 2024타경42695. 이천시 신둔면 수하리의 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 5,187,927,760원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,631,549,000원, 감정가의 70%입니다. 감정평가상 건물은 공장·냉동·냉장창고·창고· 사무실·식당·조리실 등으로 이용되고 있고 토지는 공장용지, 토지면적은 3,862.0㎡입니다.
등기상 말소기준은 2023.03.14. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당표와 각 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 목록3의 중복등기 문제는 단순한 배당 부족이나 임차보증금 인수와 차원이 다릅니다. 매각물건명세서 자체가 다른 등기부가 유효하다고 판단될 경우 경매 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 경고하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42695 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 수하리 268-3 · 경기도 이천시 신둔면 원적로322번길 84 |
| 등기 부동산 | 경기도 이천시 신둔면 수하리 268-3, 267-13 1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·냉동·냉장창고·창고·사무실·식당·조리실 등 이용 |
| 토지 | 공장용지 · 3,862.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사맛의향연 |
| 감정가 / 최저가 | 5,187,927,760원 / 3,631,549,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구금액 | 4,436,178,677원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 별도의 중복등기 위험
현재 선언된 말소기준권리는 을구 5번, 2023.03.14. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 2023.03.21. 해당 근저당권의 채권최고액을 2,707,200,000원으로 경정한 기록이 있고, 제공된 배당 계산은 을구 5번을 3,240,000,000원 기준으로 산정하고 있습니다. 2023.06.27. 설정된 우리은행 456,000,000원 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 4명, 대항력은 모두 없음
확인된 점유자는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자들입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.14. 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않은 항목이 있어 명도와 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 대보 | 3동 3층 | 2024.01.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN XIANGMEI | 3동 2층 | 2024.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 푸드컬쳐랩 | 미상 | 2024.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박미경 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 3,631,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,715,490원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,240,000,000원 | 3,240,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 456,000,000원 | 352,833,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,696,000,000원 중 3,592,833,510원이 배당되고 103,166,490원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공장·토지 및 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(11)는 공장 및 화장실, 기호(12)는 1층 공장(냉동·냉장 창고) 및 화장실과 2층 공장(창고), 기호(13)는 1층 공장 및 화장실과 2층 공장(사무실·식당·조리실·화장실·탈의실 등)입니다.
- 건물. 기호(11)는 2021.11.12. 사용승인된 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층, 기호(12·13)는 2023.07.31. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 2층입니다.
- 설비. 동별 위생설비가 있으며 기호(13)에 화재탐지설비와 시스템에어컨설비가 있습니다.
- 입지. 수하1리마을회관 북서측 인근으로, 농경지·자연부락·아파트·야산·중소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 3번국도(성남이천로) 인근으로 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,862.0㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 249,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·생산관리지역과 자연취락지구·성장관리계획구역이 관련되며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 공장저당 기계기구와 제시외 창고·기계실이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록3 중복등기 최우선 확인. 다른 등기부가 유효하다고 판단되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명세서에 명시돼 있습니다. 이 쟁점 확인이 가격 검토보다 먼저입니다.
- 등기 원문 확인. 말소기준인 을구 5번 근저당권에는 2023.03.21. 채권최고액 경정 기록이 있으므로 원등기와 부기등기를 함께 대조해야 합니다.
- 점유자 4명 확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 실제 사용관계와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 기계기구·제시외 물건 확인. 일괄매각에 제시외 공장저당 기계기구, 제시외 창고와 기계실이 포함되므로 감정서의 기계기구목록 및 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리·생산관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 공장 운영과 이용에 영향을 줄 수 있는 규제를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 경매”
표면적인 권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 네 점유자의 전입도 모두 말소기준 뒤여서 대항력이 없고, 후순위 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 그 지점에서 분석이 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 목록3 중복등기와 소유권 상실 가능성을 직접 경고하고 있기 때문입니다.
현재 최저가는 3,631,549,000원으로 감정가의 70%지만, 비교 실거래 자료가 없어 가격이 시장 대비 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 더구나 공장·토지와 기계기구가 결합된 일괄매각이며 토지이용 규제도 다수 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “배당상 인수는 0원이지만, 소유권 리스크 확인 전에는 가격 메리트도 논할 수 없다”입니다.
