수원지방법원 2024타경42909. 양평군 양서면 국수리의 다세대주택 2층 203호입니다. 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,600,000원, 감정가의 70%입니다. 권리분석의 기준은 2015.08.06. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기된 주택임차권의 보증금은 78,000,000원이지만 전입신고일이 2017.06.12.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 또한 서울보증보험 주식회사가 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2025.07.28.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 대심상심길 6-8, 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.64㎡ · 방2·욕실·거실 등 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 한상훈 · 2015.07.20. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 82,637,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
핵심은 시간 순서입니다. 한상훈의 소유권이전과 우리은행 근저당권 설정이 모두 2015.08.06.에 이뤄졌고, 임대차계약은 2017.05.18., 확정일자는 2017.05.19., 주민등록일자는 2017.06.12., 점유개시는 2017.06.19.입니다. 따라서 전입신고가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 2023.05.09. 설정된 주택임차권 역시 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 등기·신고 주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 78,000,000원 | 없음 | 주장 | 보증·승계 관련 |
보증기관·승계 관련 신고로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 서울보증보험 주식회사는 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인으로 확약서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 70,000,000원의 78%
여하빌라(335-5)는 총 9세대, 사용승인일은 2014.08.18.이며 대상 전용면적은 35.64㎡입니다. 동일 면적 실거래는 2023.06. 4층 70,000,000원 1건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격도 모두 70,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 35.64㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.64㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저매각가 54,600,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 78.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 54,600,000원이고, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮지만, 거래 표본이 단 1건이라는 점 때문에 70,000,000원을 확정적인 시세로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 78,650,000원 | 53,217,200원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 82,637,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 161,287,260원, 예상 배당액은 53,217,200원, 미배당액은 108,070,060원입니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 82,637,260원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 54,600,000원 | 53,217,200원 | 108,070,060원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 124,155,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 135,414,832원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국수중학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택·학교·전·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물의 2층 203호로, 다세대주택 방2·욕실·거실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·승강기·난방설비가 있으나, 감정평가서상 승강기는 고장으로 운용이 중지된 상태입니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 약 8m 도로에 접하며 도로상태는 무난합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 292.0㎡, 공시지가 438,400원/㎡, 지목은 대이며 사다리형 토지입니다.
- 환금성. 여하빌라(335-5)는 총 9세대로, 확인된 동일 면적 실거래가 1건이라 거래가격 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 2025.07.28.자 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 우리은행 근저당 2015.08.06.보다 전입 2017.06.12.가 늦어 대항력 없음이라는 시간관계를 재확인하세요.
- 실거래 표본 경계. 현재 최저가가 70,000,000원의 78.0%이지만 비교 거래는 1건뿐입니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정평가서상 고장으로 운용 중지 상태이므로 현재 수리·운행 여부와 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 9세대 다세대이므로 향후 매도 시 거래 속도와 매수층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행과 신청채권자에게 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 승부처는 환금성
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.08.06. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2017.06.12.로 뒤에 있습니다. 따라서 대항력이 없으며 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 여기에 승계인이 잔존 보증금 반환청구권까지 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 최저매각가 54,600,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 70,000,000원의 78.0%로 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고, 총 9세대의 소규모 다세대이며 승강기 운행 중지 이력도 있습니다. 따라서 결론은 권리와 현재 가격은 긍정적, 환금성과 건물 상태는 현장 확인이 필요한 물건입니다.
