수원지방법원 2024타경42954. 경기도 양평군 서종면 수능리 소재의 기타 + 토지 사건입니다. 감정가는 5,036,828,850원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 3,525,780,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 김호숙이고, 본건 건물 등기에는 가압류·근저당·압류·경매개시결정이 복수로 얽혀 있습니다.
권리의 출발점은 2022.02.24. 가압류입니다. 청구금액 400,000,000원의 염창섭 가압류가 말소기준권리로 산정되어 있고, 이후 설정된 가야농업협동조합 근저당과 추가 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42954 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수능리 255-15 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 등기 대상 건물 | 경기도 양평군 서종면 수능리 255-29 주건축물제1동 · 경기도 양평군 서종면 황순원로 483-15 |
| 소유자 | 김호숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,036,828,850원 / 3,525,780,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,131,720,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.02.24. 갑구 2번 가압류로, 청구금액은 400,000,000원입니다. 그 뒤 2022.04.19. 설정된 가야농업협동조합 근저당 240,000,000원, 2022.10.20. 가압류 963,633,481원, 2022.12.15. 가압류 39,430,901원, 2023.04.24. 박성욱 가압류 158,000,000원, 2023.12.21. 근저당 1,248,000,000원 등이 이어집니다.
② 가격 — 실거래 비교보다 물적 범위 확인이 먼저
현재 최저매각가는 3,525,780,000원으로 감정가 5,036,828,850원의 70%입니다. 다만 동일 성격의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아, 단순히 “감정가 대비 30% 할인”만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,525,780,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,468,046,000원 | 608,098,842원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,727,632,200원 | 1,341,108,504원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 회차의 핵심은 채권 미배당이 아니라 낙찰가와 실제 자산가치의 관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,525,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,657,800원 |
| 1. 가압류 · 염창섭 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 가야농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 가야농업협동조합 | 963,633,481원 | 963,633,481원 |
| 4. 가압류 · 가야농업협동조합 | 39,430,901원 | 39,430,901원 |
| 5. 가압류 · 박성욱 | 158,000,000원 | 158,000,000원 |
| 6. 근저당 · 가야농업협동조합 | 1,248,000,000원 | 1,248,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,057,818원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 3,049,064,382원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 439,057,818원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 매각범위 — 이 사건의 실질 핵심
- 일괄매각. 여러 토지·건물 및 관련 시설을 묶어 매각합니다.
- 매각 제외. 목록8 지상 제시외 창고와 목록26 지상 제시외 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 매각 포함. 목록14 지상 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 건축허가. 목록1·2·13·26은 건축허가를 받은 것으로 확인되었으나 관할 행정청에 재확인이 요구됩니다.
- 석축. 목록1·2·13·26 지상 석축은 토지에 포함해 평가되었습니다.
- 현황도로. 목록18~24는 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 수목. 본건 부동산 지상 수목은 토지에 포함해 평가되었습니다.
⑤ 토지·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 서종면 수능리 수능삼거리 남측 인근으로, 농경지·전원주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 산간지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 대표 토지. 지목 임야 · 토지면적 737.0㎡ · 자연림 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 27,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이 중심이며 일부 목록은 계획관리지역·성장관리계획구역과도 관련됩니다.
- 주요 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록18~24는 공부상 임야지만 현황 도로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 각 목록의 토지·건물·제시외 시설 중 낙찰자에게 귀속되는 범위를 감정서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 건축허가 재확인. 목록1·2·13·26은 건축허가를 득한 것으로 확인되었지만 해당 관청 재확인이 명시되어 있습니다.
- 현황도로 가치 반영. 목록18~24는 임야 등기와 실제 이용상태가 다르므로 사용관계와 가치평가를 별도로 검토하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 대항요건 존재 여부를 확인하세요.
- 규제 검토. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·보전관리지역 등 토지이용 규제가 다수 겹칩니다.
- 가격 검증. 동일 성격 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 개별 토지·건물 가치를 다시 산정하세요.
맺으며 — “권리보다 물건의 범위가 어렵다”
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 등기상 인수문제보다 더 중요한 것은 무엇을 실제로 사는지입니다.
현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 제시외 창고·구조물의 매각 제외, 제시외 건물의 매각 포함, 건축허가 재확인, 임야의 현황도로 이용, 복수 토지규제가 동시에 존재합니다. 따라서 인수 0원은 장점이지만, 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 일괄매각 범위·인허가·현황 이용상태를 정확히 가격에 반영하는 것입니다.
