수원지방법원 2024타경42954. 경기도 양평군 서종면 수능리의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 김호숙이며, 확인된 등기 건물은 수능리 255-29 주건축물제1동입니다. 권리관계의 출발점은 2022.02.24. 접수된 염창섭 가압류 400,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있고, 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 감정평가 요항상 주위는 농경지·전원주택· 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 산간지역이고, 여러 토지와 건물·제시외 구조물이 한 사건에 묶여 있습니다. 목록8 지상 제시외 창고와 목록26 지상 제시외 구조물은 매각 제외, 목록14 지상 제시외 건물은 매각 포함으로 명시되어 있어 현장 경계와 실제 인도 대상을 반드시 맞춰 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42954 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수능리 255-15 |
| 등기 건물 | 경기도 양평군 서종면 수능리 255-29 주건축물제1동 · 황순원로 483-15 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 김호숙 |
| 감정가 / 최저가 | 5,036,828,850원 / 2,468,046,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 대비 49% |
| 청구액 | 1,131,720,358원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.24. 갑구 2번 가압류입니다. 이후 2022.04.19. 가야농업협동조합 근저당권 240,000,000원, 2022.10.20. 가압류 963,633,481원, 2022.12.15. 가압류 39,430,901원, 2023.01.05. 양평군 압류, 2023.04.24. 박성욱 가압류 158,000,000원, 2023.12.21. 근저당권 1,248,000,000원과 각 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, ‘임차인이 확실히 없다’고 단정하기보다는 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별개
이 사건은 현재 2회 유찰되어 최저매각가가 2,468,046,000원까지 내려왔고, 이는 감정가 5,036,828,850원의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 1,727,632,200원, 4회 유찰 1,209,342,540원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,468,046,000원 | 608,098,842원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,727,632,200원 | 1,341,108,504원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,209,342,540원 | 1,854,215,267원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,468,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,080,460원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 염창섭 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 가야농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 가야농업협동조합 | 963,633,481원 | 963,633,481원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 가야농업협동조합 | 39,430,901원 | 39,430,901원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 박성욱 | 158,000,000원 | 158,000,000원 |
| 7. 을구 2번 근저당권 · 가야농업협동조합 | 1,248,000,000원 | 639,901,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 3,049,064,382원 중 2,440,965,540원이 배당되고, 608,098,842원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수능삼거리 남측 인근이며, 주위는 농경지·전원주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 산간지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 주요 토지는 보전관리지역이며 일부는 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지 표본. 지목 임야 · 토지이용상황 자연림 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 면적 737.0㎡ · 공시지가 27,700원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록18~24는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다.
- 수목. 본건 부동산 지상 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 목록8 제시외 창고·목록26 제시외 구조물은 제외, 목록14 제시외 건물은 포함입니다. 현장에서 실제 위치를 대조하세요.
- 건축허가 재확인. 목록1·2·13·26은 건축허가를 득한 것으로 확인되었으나 해당 관청에 재확인이 필요합니다.
- 현황 도로 확인. 목록18~24는 공부상 임야와 현황 도로가 다릅니다. 이용관계와 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 토지·건물별 현장 가치와 거래가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당액은 608,098,842원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 매각범위가 먼저”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.24. 가압류가 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있으며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 5,036,828,850원에서 2회 유찰되어 2,468,046,000원, 즉 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 기타 + 토지의 복합 일괄매각이고, 제시외 건물·창고·구조물의 포함 여부가 서로 다르며, 일부 토지는 건축허가 재확인이 필요하고 목록18~24는 공부상 임야와 현황 도로가 다릅니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 물건 확인 난도는 낮지 않다입니다. 현재 회차에서의 승부처는 ‘감정가의 몇 %인가’보다 실제 매각대상·현황·이용가치를 얼마로 볼 것인가에 있습니다.
