수원지방법원 2025타경578. 여주시 현암동 애플하우스비 제1동 제2층 제202호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 임현선이며, 2019.04.29 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 183,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 신탁과 여주시 압류가 있었지만 이미 각각 말소·해제됐고, 이후 남은 핵심 권리는 농협은행 근저당과 2025.03.31 임의경매개시결정입니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경578 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 현암동 189-19 애플하우스비 1동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 여주시 도예로 39-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 임현선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 151,603,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기록되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 특정 대항력 임차인이나 승계할 보증금은 확인되지 않고 배당 계산상 인수액도 0원이지만, 실제 점유자·전입 여부는 입찰 전 원본과 현장을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 63.7% 할인처럼 보이지만 면적이 다르다
시장자료상 애플하우스B 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.01의 167,000,000원, 전체 평균은 183,000,000원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 65.06㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2021.10 | 65.06㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.06㎡ | 1건 | 167,000,000원 |
현재 최저가 106,400,000원은 최근 12개월 평균 167,000,000원의 63.7%입니다. 표면적인 가격차는 큽니다. 다만 본건의 시장 매칭 기준면적은 84.9831㎡이고 거래 표본은 65.06㎡로, 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 이 63.7%를 그대로 “동일 조건 대비 할인율”로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 183,600,000원 | 104,110,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,400,000원 가정 시 채권최고액 기준 미배당액은 79,489,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권액 151,603,032원에 대해서도 예상 배당 104,110,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 79,489,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 110,860,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 132,802,448원 |
모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 가격이 내려갈수록 농협은행 근저당 채권의 미배당액이 커지는 구조입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현암4통마을회관 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 사건 용도는 다세대이며 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용중입니다. 건물에는 도시가스 난방, 급·배수, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 591,900원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 주상용으로 이용됩니다.
- 규제. 자연보전권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 애플하우스B는 총 8세대로 시장자료상 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 면적 비교 주의. 시장 매칭 기준면적 84.9831㎡와 실거래 65.06㎡가 일치하지 않습니다. 63.7%라는 수치만으로 동일 조건 대비 할인이라고 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.1%이므로 183,000,000원의 전체 평균보다 167,000,000원의 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대이지만 감정상 오피스텔로 이용중입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 비교표본은 약하다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2019.04.29 농협은행 근저당으로 정리되고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 106,400,000원, 최근 12개월 거래 167,000,000원의 63.7%까지 내려왔습니다.
그러나 이 할인율을 그대로 확정적인 시세차익으로 보면 곤란합니다. 최근 거래는 65.06㎡인데 본건의 시장 매칭 기준면적은 84.9831㎡이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 거래 추세 또한 -16.1%입니다. 여기에 임대관계가 미상이므로 권리는 합격에 가깝지만, 가격 판단은 면적·점유 확인을 거친 뒤 확정해야 하는 B등급 물건입니다.
