수원지방법원 2025타경30984. 양평군 용문면 다문리 리치빌 비동 4층 402호로, 감정 이용상태는 다세대주택 1개호입니다. 감정가 266,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 186,200,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2024.08.07 광주시 압류가 말소기준권리로 계산되어 있다는 점입니다. 임차인 유숙녀의 전입신고는 2025.01.02로 이보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 산출상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 리치빌 전용 72.8㎡ 실거래 표본은 2022.02 170,000,000원, 2022.06 185,000,000원이며 제공된 최근 12개월 평균 지표는 177,500,000원입니다. 현재 실질취득액 186,200,000원은 이 평균의 104.9%이므로, 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문리 389-13 리치빌 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 72.8㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 주식회사리치건설 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중부새마을금고 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2019.06.11 |
| 단지 | 리치빌 · 28세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2024.08.07 광주시 압류로 계산되어 있습니다. 2024.08.26 국 압류, 2025.02.28 임의경매개시결정, 2026.02.26 양평군 압류는 그 이후 순위입니다. 2019.06.12 성남중부새마을금고 근저당권은 채권최고액 202,800,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유숙녀 | 2025.01.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 유숙녀 1명입니다. 전입일 2025.01.02는 말소기준권리 2024.08.07보다 늦으므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 최근 지표보다 높다
리치빌 전용 72.8㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.06 185,000,000원, 다른 표본은 2022.02 170,000,000원이며 평균은 177,500,000원입니다. 현재 최저가 186,200,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 104.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 72.8㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2022.02 | 72.8㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | 72.8㎡ | 2건 | 177,500,000원 |
실거래 표본은 2022.02와 2022.06의 2건입니다. 따라서 2026.09.16 입찰가를 정할 때는 이 표본 자체의 시점과 거래량도 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,406,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 182,793,200원 |
현재 산출표에는 집행비용 3,406,800원과 소유자 잔여 182,793,200원이 반영되어 있습니다. 신청채권 156,000,000원은 이 예상배당에 반영되어 있지 않으며, 국세·지방세 압류와 당해세, 임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 채권계산서와 세금 교부청구를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 186,200,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 130,339,999원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 91,237,999원 | 34% | 0원 |
현재 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 같은 방향으로 내려갑니다. 현재 회차의 문제는 권리 인수가 아니라 186,200,000원이라는 실질취득액이 제공된 실거래 지표보다 높다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택 1개호이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 용문면사무소 서측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 도로와 접하여 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·엘리베이터·공동현관 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,601.0㎡, 지목 대, 공시지가 347,700원/㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 하자 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 특기사항이 없습니다. 다만 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안 확인은 이루어지지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가가 아닌 실거래로 잡기. 현재 실질취득 186,200,000원은 최근 12개월 평균 지표 177,500,000원의 104.9%입니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 유숙녀는 전입일상 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전등기 확인. 2019.06.12 근저당은 이미 말소 표시인 반면 2025.08.11 근저당권 이전등기가 존재하므로 최신 등기 원본의 현재 상태를 대조하세요.
- 세금 교부청구 확인. 광주시·국·양평군 압류 3건 중 당해세 금액이 있으면 실제 배당순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안 확인이 되지 않았으므로 내부구조·수리상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 동일 면적 거래는 2022.02와 2022.06의 2건이므로 입찰 전 최신 거래 존재 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 가격과 원본대조가 핵심
이 사건의 임차인 리스크는 비교적 명확합니다. 유숙녀의 전입일 2025.01.02는 말소기준권리 2024.08.07보다 늦어 대항력이 없고, 현재 산출상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 현재 실질취득액 186,200,000원은 제공된 최근 12개월 평균 177,500,000원의 104.9%이고 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 따라서 1회 유찰·감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건의 실제 교부청구와 당해세 여부, 이미 말소로 표시된 2019년 근저당과 2025년 근저당권 이전등기의 관계를 원본에서 확인해야 합니다. 결론적으로 대항력 임차인 인수는 0원이지만, 현재 가격은 최근 실거래 지표 이상이고 등기·배당 원본 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
