수원지방법원 2025타경30984. 양평군 용문면 다문리 리치빌 비동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 130,340,000원으로 감정가 266,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 놓고 보면 실거래 평균 177,500,000원의 73.4% 수준입니다. 다만 실거래 표본은 2022.02의 170,000,000원과 2022.06의 185,000,000원 두 건뿐이므로, 현재 시세를 그대로 대표한다고 단정해서는 안 됩니다.
권리 쪽에서는 2024.08.07 광주시 압류가 말소기준으로 계산되어 있고, 그 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 양평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 점유자 유숙녀의 전입일은 2025.01.02로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문리 389-13 리치빌 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 72.8㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사리치건설 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 130,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 사용승인일 | 2019.06.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입자는 대항력 없음
말소기준은 2024.08.07 광주시 압류입니다. 점유자 유숙녀의 전입일은 2025.01.02로 이보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024.08.26 국 압류, 2025.02.28 임의경매개시결정, 2026.02.26 양평군 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유숙녀 | 2025.01.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 73.4%지만 거래가 오래됐다
리치빌은 28세대이고, 비교되는 72.8㎡ 거래는 두 건입니다. 최신 거래는 2022.06 · 185,000,000원, 다른 거래는 2022.02 · 170,000,000원이며, 평균은 177,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 72.8㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2022.02 | 72.8㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | 72.8㎡ | 2건 | 177,500,000원 |
현재 최저가 130,340,000원은 이 평균의 73.4%입니다. 인수액이 0원으로 계산되므로 최저가 기준 실질취득도 130,340,000원입니다. 비교표만 보면 가격 여유가 생긴 구간이지만, 확인되는 실거래가 2022년에 집중돼 있어 2026.10.21 입찰 시점의 시장가격은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,715,240원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,624,760원을 제외한 127,715,240원을 소유자 잔여로 계산하고 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 근저당권 이전 상태에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문면사무소 서측 인근이며, 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2019.06.11이며, 엘리베이터·난방·급배수·공동현관 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 347,700원/㎡이며 공부와의 차이는 특기사항이 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안 확인이 되지 않아 내부구조와 이용상황은 외관 탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 유숙녀 전입일은 2025.01.02로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2019.06.12 근저당권의 말소 표시와 2025.08.11 엠씨아이대부주식회사 이전 등기의 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 광주시·국·양평군 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 최신성 확인. 비교 거래는 2022.02·2022.06 두 건뿐입니다. 2026.10.21 입찰 전 인근 다세대 실거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 때 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비와 실제 이용상태를 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 확인 없는 할인은 위험하다
현재 최저가는 130,340,000원, 감정가의 49%이며 실거래 평균 177,500,000원의 73.4%입니다. 점유자 전입은 말소기준일 이후이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 대항력 임차인 인수형의 위험은 보이지 않습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건, 근저당권 말소·이전 표기의 확인 필요성, 2022년 두 건뿐인 실거래 표본이 동시에 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 검토할 만하지만, 권리 원본과 현재 시세를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
