의정부지방법원 2025타경71604. 남양주시 호평동 ‘호평마을대주파크빌’ 1204동 5층 503호 아파트입니다. 현 소유자는 문소정이며, 2019.09.18 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 보증금 430,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 진형숙은 2021.08.24 확정일자를 받고 2021.11.11 전입했으며 2021.11.12 점유를 개시했습니다. 이후 2023.11.23 임차권등기가 됐고, 경매개시결정은 2025.04.24이므로 임차권이 경매개시보다 앞섭니다.
원칙대로만 계산하면 감정가이자 현재 최저가인 404,000,000원에 매각될 때 집행비용 6,440,000원을 제외한 397,560,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 32,440,000원이 미배당으로 남습니다. 그런데 이번 사건에는 일반적인 인수형 경매와 결과를 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 이행되는 범위에서는 진형숙 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 613 호평마을대주파크빌 1204동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·전실·발코니·현관 · 지상 13층 중 5층 |
| 소유자 | 문소정 (2019.09.18 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 404,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2004.12.31 |
① 권리 흐름 — 4.3억 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당 2건은 2010.03.05 말소됐고, 문소정 취득 당시 설정된 한화생명보험 근저당 192,000,000원도 2021.11.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.11.23 등기된 진형숙의 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자 모두 2025.04.24 경매개시보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진형숙 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 430,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 특별매각조건이 없다고 가정한 배당계산상 현재 회차 미배당액은 32,440,000원입니다. 본 사건의 0원 평가는 특별매각조건 이행을 전제로 한 실질 인수액입니다.
② 시세 비교 — 특별조건 반영 시 실질취득 4.04억
가격 판단은 최저가만 보는 것이 아니라 실질취득액으로 해야 합니다. 이 사건은 특별매각조건으로 임차권 미배당분을 매수인이 실질 부담하지 않는 전제이므로 현재 회차 실질취득액은 404,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 436,666,666원이며, 현재 실질취득액은 그 평균의 92.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.82㎡ | 19 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 20 | 450,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 16 | 425,000,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 14 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 79.52㎡ | 5 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 79.52㎡ | 5 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 1 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 436,666,666원 |
표본 12건의 거래가는 345,000,000원~500,000,000원이고 최근 12개월 평균은 436,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 495,000,000원입니다. 본건과 같은 79.52㎡ 표본에는 2026.07 5층 435,000,000원 거래가 2건 포함돼 있습니다. 현재 실질취득 404,000,000원은 이 435,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,440,000원 |
| 1. 임차인 진형숙 보증금 | 430,000,000원 | 397,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 진형숙 보증금 미배당액은 32,440,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 증가가 원칙, 단 특별조건이 상쇄
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 404,000,000원 | 32,440,000원 | 436,440,000원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 323,200,000원 | 112,124,800원 | 435,324,800원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 258,560,000원 | 175,859,840원 | 434,419,840원 |
특별매각조건을 배제하고 보면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 매각가와 인수액의 합계가 보증금 430,000,000원 주변에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 단순히 “4회·5회 유찰되면 싸진다”고 해석하면 안 됩니다. 그러나 본건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있으므로, 실제 매수인 부담 판단은 이 조건의 유효성과 이행을 중심으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판곡중학교 남동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 경춘선 평내호평역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지상 13층 중 5층. 사용승인일은 2004.12.31이며 엘리베이터·지하주차장·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호평택지지구) 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 673세대이고 최근 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래가는 436,666,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰자에게 어떤 절차로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 진형숙 명의 주택임차권은 보증금 430,000,000원 규모입니다. 말소조건의 이행 여부가 이 사건의 핵심입니다.
- 가격 판단. 특별조건 이행 시 실질취득 404,000,000원은 최근 12개월 평균 436,666,666원의 92.5%입니다.
- 유찰 숫자 오독 금지. 특별조건을 제외한 원칙 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수액이 증가합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.3억 인수형처럼 보이지만, 특별조건이 핵심”
표면만 보면 보증금 430,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가에서는 32,440,000원의 미배당액이 남는 인수형 사건입니다. 일반 경매라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 404,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 436,666,666원보다 낮습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰횟수가 아니라 특별매각조건의 법적·절차적 이행 확인입니다.
