수원지방법원 2025타경31043. 이천시 대월면 사동리 이천사동신원아침도시아파트 108동 3층 304호입니다. 감정가 343,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 240,100,000원입니다. 공부상 아파트로 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 구조이며, 2018.05.31. 사용승인된 지상 13층 건물의 3층 물건입니다.
등기만 보면 현재 분석의 기준점은 2024.09.20. 주식회사드림인자산관리대부의 가압류 62,072,513원입니다. 이후 한국투자저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 키움예스저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 앞선 점유관계입니다. 현황조사상 곽환호의 전입일은 2018.06.19.로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31043 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 사동리 524 이천사동신원아침도시아파트 108동 3층304호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 대월면 경충대로2003번길 102 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 등 |
| 건물 | 2018.05.31. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 3층 304호 |
| 소유자 | 김소현 · 2018.08.30. 소유권이전 · 거래가액 293,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 240,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.09.20. 갑구 4번 주식회사드림인자산관리대부 가압류입니다. 이후 갑구 5번 한국투자저축은행 가압류, 갑구 8번 임의경매개시결정, 갑구 9번 키움예스저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.10.16. 드림인자산관리대부의 강제경매개시결정은 2024.12.10. 취하되어 2024.12.13. 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽환호 | 2018.06.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
곽환호는 현황조사에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일은 2018.06.19.로 말소기준일 2024.09.20.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력과 우선변제 여부, 최종 승계금액을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하거나 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용이 최저가보다 커질 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 1. 가압류 · 주식회사드림인자산관리대부 | 62,072,513원 | 62,072,513원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 23,994,559원 | 23,994,559원 |
| 3. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 85,122,658원 | 85,122,658원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,748,870원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 합계 171,189,730원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 64,748,870원, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자의 실제 임차보증금 승계 여부가 확정되어 있지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 240,100,000원 | 171,189,730원 | 0원 | 64,748,870원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 6,272,710원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 55,987,817원 | 0원 |
현재 회차에서는 계산 대상 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰부터는 미배당이 발생합니다. 다만 이 표의 미배당은 등기상 채권 시나리오입니다. 곽환호의 보증금이 별도로 확인될 경우 매수인의 실제 부담 구조는 달라질 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천사동초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측·동측·서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 어린이공원 저촉, 자연보전권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재 등의 사유로 내부를 확인하지 못해 건축물 현황도를 기준으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽환호 보증금 확인. 전입일은 2018.06.19.로 기준권리보다 빠릅니다. 보증금 확인이 최우선입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능성을 현재 확정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 승계액을 더해 판단해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2026.08.12. 발급 등기사항과 매각기일 직전 등기사항을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 현황과 수리 필요 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서에서 임차관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 240,100,000원보다 먼저 볼 것은 보증금”
감정가 343,000,000원에서 한 번 유찰돼 240,100,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 임차관계를 먼저 풀어야 합니다. 등기상 기준권리 이후 권리는 소멸하고 현재 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡히지만, 2018.06.19. 전입한 곽환호의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 선순위 전입 점유자의 미회수 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기구조는 정리 가능하지만, 임차보증금 확인 전까지 인수위험 미확정. 입찰 판단의 출발점은 240,100,000원이 아니라 곽환호의 보증금 확인입니다.
