대전지방법원 2024타경57642. 서산시 성연면 일람리 ‘서산금호어울림에듀퍼스트’ 104동 1층 101호 아파트입니다. 감정가는 210,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자 노을은 2020.09.10 소유권을 취득했고 거래가액은 192,034,440원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 126,500,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 이름이 확인된 점유자가 1명 있습니다. 이성학의 전입일은 2021.07.15로 말소기준권리인 2020.09.10 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57642 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연5로 92-7, 104동 1층101호 (서산금호어울림에듀퍼스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제104동 제1층 제101호 · 철근콘크리트구조 20층 건내 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 노을 · 2020.09.10 소유권이전 · 거래가액 192,034,440원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 59,633,478원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.09.10 을구 1번 신한은행 근저당권, 채권최고액 126,500,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.04 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2022.03.14 설정된 에스비아이저축은행 근저당 66,000,000원과 2024.08.27 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.07.23 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성학 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 이성학의 전입신고는 2021.07.15로 말소기준 2020.09.10보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 그 부분까지 임의로 단정해서는 안 됩니다. 다만 현재 자료상 보증기관 대위·승계 신고는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 시세 단정은 금물
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저가가 감정가 210,000,000원의 70%인 147,000,000원까지 내려왔습니다. 다음 제시 시나리오는 2회 유찰 시 102,900,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 72,030,000원입니다. 다만 유찰률만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 권리의 안전성과 별도로 실제 현장 거래가격과 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 48,358,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 91,840,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 122,166,540원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 126,500,000원 | 126,500,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 66,000,000원 | 17,642,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 192,500,000원 중 144,142,000원이 배당되고 48,358,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 주상나지와 근린생활시설, 아파트단지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 제104동 제1층 제101호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 있고 단지 내 도로를 통해 진·출입할 수 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반산업단지에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 2020.09.10 근저당권과 2024.10.04 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 이성학의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유상태를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인하세요.
- 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 반영하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 거래가격을 별도 확인하세요.
- 배당 오해 금지. 현재 미배당 48,358,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 점유 확인과 가격
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.10 신한은행 근저당이 말소기준이고, 점유자 이성학의 전입은 2021.07.15로 후순위여서 대항력이 없습니다. 명시 인수권리·법정지상권도 없고 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 147,000,000원까지 내려왔지만, 유찰률만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리상 핵심은 인수 0원, 실무상 핵심은 보증금이 확인되지 않은 점유자의 현황과 실제 가격 검증입니다.
