의정부지방법원 2025타경71614. 가평군 상면 행현리 소재 펜션·관리실 및 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 목록 3·4·6·8 건물은 펜션과 관리실로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 매각 포함이 명시되어 있습니다. 권리의 기준점은 2015년 6월 24일 설정된 가평축산업협동조합 근저당권 718,800,000원입니다.

임차인 손옥자의 전입일은 2016년 11월 11일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원과 월 차임 200,000원이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 이후 설정된 2019년·2024년 근저당권과 2025년 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 635,502,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2011년 설정된 새마을금고 근저당권은 2015년 6월 25일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015년 6월 24일 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 임차인의 전입과 후순위 근저당권, 경매개시결정은 모두 이 기준보다 늦어 매각으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원

손옥자의 전입일은 말소기준일인 2015년 6월 24일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이나, 대항력이 없는 임차인의 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 실제 점유가 이어지는 경우에는 낙찰 후 점유 이전과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

③ 유찰·자금 구조 — 49%가 곧 시세 메리트는 아니다

감정가 1,296,942,300원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 635,502,000원까지 내려왔습니다. 권리상 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 635,502,000원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 펜션·관리실과 토지를 함께 취득하는 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 635,502,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계는 899,800,000원이며, 최저매각가 시나리오에서는 626,746,980원이 배당되고 273,053,020원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 행현2마을회관 남서측에 위치하며, 인근에는 펜션·전원주택·농경지가 소재하는 전원주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 목록 3·4·6·8 건물은 펜션 및 관리실로 이용 중이며 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
• 건물구조. 블록구조 경사지붕의 단층 또는 2층 건물이며, 외벽은 세멘몰탈·세라믹 마감, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
• 토지특성. 지목 대, 계획관리지역, 토지면적 37.0㎡, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 126,200원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 계획관리지역에 포함됩니다.
• 일단지 평가. 일부 토지는 두 필지 이상이 용도상 불가분 관계를 이루는 일단지로 평가됐습니다.
• 공유지분. 목록 9 토지는 공유지분 토지로 지분 위치가 특정되지 않아 전체 가액에 지분비율을 적용해 평가됐습니다.
• 포함물. 지상 자생 수목, 목재계단, 조경석은 거래관행을 고려해 토지가액에 포함됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물과 수목·목재계단·조경석의 실제 경계와 현황을 원본 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 공유지분 토지. 위치가 특정되지 않은 목록 9 토지의 이용관계, 통행, 분할 가능성과 처분성을 확인해야 합니다.
• 펜션 운영성. 현재 이용상태, 객실·관리실의 물리적 상태, 설비 작동 여부와 향후 활용 가능성을 직접 점검해야 합니다.
• 임차인 명도. 보증금 인수는 없지만 손옥자의 실제 점유 범위와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역·영농여건불리농지에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 숫자보다 펜션 수익성, 토지 가치, 유지보수 비용과 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획과 현장 경계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 물건 분석은 보수적으로”

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2015년 6월 24일 근저당권이 말소기준이며, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 취득 대상은 일반 주택 한 채가 아닙니다. 펜션과 관리실, 복수 토지, 제시외 건물, 일단지 평가 토지와 위치가 특정되지 않은 공유지분 토지가 함께 매각됩니다. 최저가가 감정가의 49.0%라는 사실만으로는 시세 우위를 판단할 수 없습니다. 권리분석은 통과, 가격·운영성·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.