수원지방법원 2025타경31079. 양평읍 공흥리 예청그린팰리스 6층 601호 아파트입니다. 소유자 나요임은 2008.08.19 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기에는 국민은행·한국스탠다드차타드은행 등의 과거 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2023.07.11 설정된 양평농업협동조합 채권최고액 156,000,000원 근저당권 역시 말소 표시가 있습니다. 2024.12.18에는 해당 근저당권 이전으로 농업협동조합자산관리회사가 등기됐고, 2025.03.25 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
가격 측면은 눈에 띕니다. 감정가 268,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 131,320,000원입니다. 최신 실거래는 2026.04 280,000,000원, 최근 12개월 평균도 280,000,000원으로 현재 최저가는 그 46.9%입니다. 전체 7건 평균 250,714,285원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보는 게 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31079 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-26 6층 601호 · 도로명 경기도 양평군 양평읍 시민로78번길 9-8 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·다용도실·현관 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 |
| 비교 대상 면적 | 123.41㎡ |
| 소유자 | 나요임 · 2008.08.19 매매 · 거래가 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 137,374,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 원본 대조는 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 인수액은 현재 계산상 0원입니다. 제공된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정이고, 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 2.8억, 최저가는 46.9%
예청그린팰리스는 29세대, 2008.07.02 사용승인된 단지입니다. 면적 매칭된 거래는 총 7건이며, 최신 거래는 2026.04 전용 117.53㎡·10층 280,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로 평균 역시 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 117.53㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 125.38㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 112.94㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 125.38㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 112.94㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2022.12 | 112.94㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 123.41㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 250,714,285원 |
전체 거래 범위는 215,000,000원~290,000,000원, 전체 평균은 250,714,285원입니다. 하지만 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 280,000,000원입니다. 현재 최저가 131,320,000원은 최근 기준의 46.9%에 불과합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 13.9% 상승으로 나타나 하락 추세도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 137,374,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,681,520원 |
현재 계산에서는 집행비용 2,638,480원을 제외한 128,681,520원이 소유자 잔여로 잡히고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 137,374,575원과 예상배당 0원이 서로 맞물리지 않으므로 실제 배당관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 131,320,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 91,924,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 64,346,799원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 물건도 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 단지 경매 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어, 가격 할인폭과 별개로 실제 응찰 수요와 환금성은 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평버스터미널 남측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·미조성 주거나지·근린생활시설이 혼재하고, 서측 인근에 근린생활시설 상가지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 대체로 자유롭고 인근 지방도·국도 접근이 무난합니다. 버스정류장과 양평역(경의중앙선) 접근 여건도 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2008.07.02 사용승인, 철근콘크리트구조 12층 건물의 6층 601호. 승강기·공동현관 보안·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 시민로78번길, 남측 약 10m 도로와 접하고 동측 남북로 및 북측 시민로로 연결됩니다.
- 규제. 준주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·하수처리구역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이며 거래 표본은 총 7건입니다. 최신 거래는 280,000,000원이지만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리원인 원본 대조. 2023.07.11 양평농업협동조합 근저당권의 말소 표시와 2024.12.18 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기, 2025.03.25 임의경매개시결정의 연결관계를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액은 137,374,575원인데 현재 예상배당은 0원입니다. 채권계산서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자를 직접 확인하세요.
- 최근 시세 표본. 최근 12개월 거래는 1건입니다. 280,000,000원 한 건만으로 시세를 고정하지 말고 전체 7건 거래와 층·면적 차이를 함께 보세요.
- 내부 상태. 내부구조는 집합건축물대장 도면을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 상태를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리원인은 확인 필수
이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 268,000,000원에서 2회 유찰돼 131,320,000원까지 내려왔고, 최신 실거래와 최근 12개월 평균인 280,000,000원의 46.9%에 불과합니다. 최근 가격 추세도 13.9% 상승으로, 하락장 속 착시 할인으로 보기도 어렵습니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 실질취득가 역시 낮습니다.
다만 권리관계는 숫자만 보고 끝낼 사안은 아닙니다. 신청채권자 청구액 137,374,575원이 존재하지만 현재 예상배당에는 채권자 배당이 0원으로 잡혀 있고, 과거 근저당권의 말소 표시와 근저당권 이전등기가 함께 존재합니다. 따라서 가격은 합격권, 권리원인은 원본 확인 후 최종 판단이 이 사건의 핵심입니다.
