수원지방법원 2025타경31079. 양평읍 공흥리 ‘예청그린팰리스’ 6층 601호 아파트입니다. 감정가 268,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 187,600,000원입니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래는 2026년 4월 280,000,000원 한 건이며, 현재 최저가는 이 최근 시세의 67.0%입니다. 전체 7건 평균 250,714,285원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 맞습니다.
최근 가격 흐름도 약세가 아닙니다. 최근 구간은 이전 구간보다 13.9% 높은 추세로 집계됐습니다. 따라서 이 물건은 ‘하락한 시세 때문에 싸 보이는’ 구조가 아니라, 현재 최저가가 최신 거래보다 명확히 낮은 상태입니다. 다만 29세대 규모의 소규모 단지이고 비교 가능한 최근 12개월 거래가 1건이라는 점은 환금성 판단에서 별도로 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-26 6층 601호 · 도로명 경기도 양평군 양평읍 시민로78번길 9-8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 123.41㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·다용도실·현관 · 12층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 나요임 · 2008.07.25 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 137,374,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 / 세대수 | 2008.07.02 / 29세대 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 경매 흐름은 원본 대조
등기 흐름을 보면 2009년·2010년 국민은행 근저당, 2012년 한국스탠다드차타드은행 근저당, 2018년 같은 은행 근저당이 순차적으로 설정됐고 각각 말소 처리된 이력이 있습니다. 2023.07.11에는 양평농업협동조합 명의의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024.12.18 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 이어진 뒤 2025.03.25 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 확정해서는 안 되며, 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전에 재확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 280,000,000원, 현재 실질취득 187,600,000원
예청그린팰리스의 비교 거래는 총 7건입니다. 과거 거래 전체 평균은 250,714,285원이지만, 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 280,000,000원 한 건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 117.53㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 125.38㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 112.94㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 125.38㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 112.94㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2022.12 | 112.94㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 123.41㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 250,714,285원 |
현재 매수인 인수액은 0원으로 산정되므로, 현재 회차에서의 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 187,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 280,000,000원의 67.0%입니다. 최근 가격 추세도 +13.9%로 집계돼, 최근 시세가 과거보다 낮아진 하락장 보정 사유는 나타나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,426,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 184,173,600원 |
현재 예상배당 산정에는 신청채권자의 청구액 137,374,575원에 대한 배당액이 0원으로 나타나 있습니다. 따라서 위 표는 실제 배당결과로 단정하지 말고, 배당요구·채권계산서·근저당권 이전관계를 원본으로 재확인해야 합니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 청구 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 187,600,000원 | 0원 | 137,374,575원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 131,319,999원 | 0원 | 137,374,575원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,923,999원 | 0원 | 137,374,575원 |
시나리오상 2회 유찰 시 매각가는 131,319,999원, 3회 유찰 시 91,923,999원으로 낮아지며 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현재 회차 자체가 이미 최근 12개월 시세의 67.0%이므로, 추가 유찰만을 전제로 가격 메리트가 생기는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2008.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 6층 601호 아파트입니다. 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 다용도실, 현관 구조로 기재돼 있습니다.
- 입지. 양평버스터미널 남측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·미조성 주거나지·근린생활시설이 혼재하고 서측 인근에 상가지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입은 대체로 자유롭고 인근 지방도·국도 이용이 무난하며, 인근 버스정류장과 양평역(경의중앙선)을 이용하는 대중교통 여건도 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 시민로78번길 약 6미터 도로와 남측 약 10미터 도로가 개설돼 있고 동측 남북로 및 북측 시민로와 연결됩니다.
- 규제. 준주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역(1권역)·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 871,700원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 토지이용상황은 아파트로 기재돼 있습니다.
- 시설. 급·배수 위생설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비, 도시가스 공급설비가 있으며 개별난방입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 예청그린팰리스는 29세대로, 최근 12개월 거래 표본이 1건이라는 점을 가격 협상력과 매도기간 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 등기상 2023년 근저당, 2024년 근저당권 이전, 2025년 경매개시결정의 연결관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전에 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 7건 평균 250,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득은 187,600,000원, 최근 시세 대비 67.0%입니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 29세대 단지이므로, 단일 거래가격을 절대적 시세로 보지 말고 층·내부상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액은 137,374,575원인데 현재 예상배당 산정에는 채권자 배당이 반영되지 않았습니다. 채권계산서와 배당순위를 반드시 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가의 내부구조는 집합건축물대장 도면을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 상태를 재확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘원본 확인 후 확정’
이 사건의 강점은 가격입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 반영한 실질취득 기준은 187,600,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 280,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 +13.9%로 하락장이 아니어서, 현재 가격이 최근 시세의 67.0%라는 점은 의미가 큽니다.
반면 권리 쪽은 단순히 ‘깨끗하다’고 끝낼 사안은 아닙니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정됐지만, 감정평가상 임대관계는 미상이며 2023년 근저당과 2024년 근저당권 이전, 2025년 경매개시결정의 연결관계 및 예상배당표는 원본 확인이 필요합니다. 여기에 29세대 소규모 단지의 환금성까지 함께 보면, 가격 메리트는 분명하지만 권리와 점유를 확인한 뒤 들어가야 하는 A급 후보로 보는 것이 적절합니다.
