수원지방법원 2025타경31175. 여주시 천송동 중앙하이빌 7층 703호 아파트입니다. 현재 소유자는 이태희이고 2016.11.30 소유권을 취득하면서 거래가액 150,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 126,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2025.02.14 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2024년 이후 경기신용보증재단·신한카드·신용보증기금·삼성카드· 양동농업협동조합의 가압류와 여주시 압류가 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차인 한윤희 역시 전입신고일이 2024.08.27로 2016.11.30 근저당보다 뒤여서 대항력 없이 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31175 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 천송동 517-5 중앙하이빌 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실·발코니 등 · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 이태희 · 2016.11.30 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 98,391,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한윤희 | 2024.08.27 | 2026.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차인 한윤희는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 배당요구도 했습니다. 그러나 전입일 2024.08.27은 말소기준권리인 2016.11.30 근저당보다 약 8년 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 금액 자체는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있으나 하락 추세 확인
중앙하이빌 동일 면적 59.78㎡의 최근 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 152,250,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 148,333,333원, 최신 거래는 2026.06의 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 11 | 153,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.07 | 59.78㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 148,333,333원 |
현재 최저가 115,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.9%이고, 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 77.0% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 115,500,000원으로 볼 수 있습니다. 가격만 놓고 보면 신건 감정가 165,000,000원보다 한 차례 유찰된 현재 회차가 훨씬 유리해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 126,000,000원 | 113,083,000원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 38,253,829원 | 0원 |
| 4. 신한카드주식회사 가압류 | 12,919,178원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 23,750,014원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 주식회사 가압류 | 6,841,636원 | 0원 |
| 7. 양동농업협동조합 가압류 | 7,673,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 215,437,789원 중 예상 배당액은 113,083,000원, 미배당액은 102,354,789원입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 102,354,789원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 136,443,089원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 160,261,499원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 여주시 천송동 신륵사사거리 북동측 인근. 주변은 아파트·공동주택·근린상가·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 7층 703호이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·소화·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 782,100원/㎡입니다.
- 규모·거래. 중앙하이빌은 52세대, 사용승인일은 2012.06.11이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 한윤희의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본으로 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 최근 가격을 우선. 전체 12건 평균 152,250,000원보다 최근 12개월 평균 148,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 구간보다 5.0% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 낙찰 경쟁으로 응찰가가 과도하게 올라가지 않도록 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 채권 미배당은 102,354,789원이지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 계산된 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납 세금·관리비를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인, 다만 하락장 체크”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 가압류와 압류가 여럿 있지만 모두 말소기준 뒤에 붙어 매수인 인수 0원이라는 핵심은 흔들리지 않습니다. 가격도 1회 유찰로 115,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 148,333,333원의 77.9%입니다. 다만 시장은 최근 구간이 이전보다 5.0% 낮아졌습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격도 매력권이지만 응찰가 상승은 경계하는 유형입니다.
