의정부지방법원 2025타경6819. 백석역 북측 인근의 백석화이트스톤주건축물 1동 1층 109호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 2023.12.11. 사용승인된 지하 3층·지상 10층 업무시설 및 근린생활시설 건물입니다. 현재 소유자 이은영은 2024.12.10. 거래가액 1,037,841,480원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 605,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리순서는 비교적 단순합니다. 부산은행 근저당 뒤에 2025.11.19. 경기신용보증재단의 53,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.11.24. 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 가격 측면에서는 감정가 927,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 155,801,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 이 근린시설의 시장성과 환금성을 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1297 백석화이트스톤주건축물 1동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상10층 · 사용승인일 2023.12.11. |
| 소유자 | 이은영 (2024.12.10. 소유권 취득 · 거래가액 1,037,841,480원) |
| 감정가 / 최저가 | 927,000,000원 / 155,801,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 564,992,092원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.12.10. 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 605,000,000원이며, 이후 경기신용보증재단 가압류 53,000,000원과 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 155,801,000원으로 감정가 927,000,000원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰된 결과입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 155,801,000원 | 505,180,214원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 109,060,700원 | 551,266,150원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 76,342,490원 | 583,431,675원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 109,060,700원, 76,342,490원으로 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 이는 채권 미회수 문제이지 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,981,214원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 605,000,000원 | 152,819,786원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 53,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 155,801,000원 가정 시 집행비용 2,981,214원을 제외한 152,819,786원이 부산은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 505,180,214원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석역 북측 인근이며 주위는 아파트단지, 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 일산로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용됐으며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 각각 약 10m, 약 19m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 정방형, 현황 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 공시지가는 3,715,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 승강기·소화전·화재탐지·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 일반음식점 용도의 근린시설이므로 실제 임대료·공실기간·관리비·부가비용을 확인해 수익률을 계산해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 상권·전용성·공실·관리비·임대수요 등 다른 요인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 경기도 부천시 오정구 원종동 303 원종센트레빌아파트 제10층 제1004호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권회수 관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 배당 관계는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 5회 유찰의 이유를 보라”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격을 평가할 직접적인 실거래 비교 자료가 없다는 점입니다. 감정가 927,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 155,801,000원까지 낮아졌지만, 현황이 근린시설·일반음식점·공실인 만큼 이 할인폭 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 임대수요와 환금성, 그리고 5회 유찰의 원인을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
