의정부지방법원 2025타경6819. 고양시 일산동구 백석동 ‘백석화이트스톤’ 1층 109호로, 감정평가상 제2종근린생활시설인 일반음식점이며 현재는 공실입니다. 소유자 이은영은 2024년 12월 10일 신탁등기를 말소하면서 거래가액 1,037,841,480원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 부산은행 근저당 605,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 경기신용보증재단 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담이나 임차보증금은 확인되지 않습니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 927,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 317,961,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 본건은 공실이고 임대관계가 확인되지 않아, 실제 임대수익과 공실 지속 가능성을 직접 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1297 백석화이트스톤주건축물 제1동 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 · 지하 3층/지상 10층 중 1층 |
| 소유자 | 이은영 (2024.12.10. 소유권이전 등기, 거래가액 1,037,841,480원) |
| 감정가 / 최저가 | 927,000,000원 / 317,961,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 564,992,092원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인일 | 2023.12.11. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 현황은 공실이므로, 입찰 전 실제 점유자와 내부 잔존물, 출입 가능 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 317,961,000원으로 감정가 927,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 본건과 직접 비교할 최근 실거래 기준이 없어, 현재 최저가가 실제 매매시장이나 임대수익 기준으로 낮은지 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 317,961,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 222,572,700원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 155,800,890원 | 16.81% | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 이는 매수인이 그 미배당 채무를 승계한다는 뜻이 아니라, 매각대금만으로 채권을 모두 변제하지 못한다는 의미입니다. 응찰가격은 감정가 할인율보다 상권, 전용부분 상태, 임대 가능 보증금·월세, 공실 기간을 기준으로 따로 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,251,454원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 605,000,000원 | 312,709,546원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 53,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 658,000,000원 | 345,290,454원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 312,709,546원이 부산은행에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남동측 일산로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023년 12월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·위생 및 급배수·소화전·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 10m 및 약 19m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 3,715,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현황은 일반음식점 공실입니다.
- 환금성. 백석역 인근 상업·업무 혼재 지역이라는 입지 장점은 있으나, 공실 근린시설이고 3회 유찰된 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 현황은 공실입니다. 매각기일 전 실제 점유자, 출입 상태, 내부 잔존물을 현장에서 다시 확인하세요.
- 수익가격 검증. 인근 일반음식점 또는 제2종근린생활시설의 실제 보증금·월세, 공실 기간을 조사해 응찰가 상한을 별도로 계산해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 단순한 시장 부진인지, 내부 상태·가시성·동선·임대수요 문제인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에 부천 원종센트레빌아파트 1004호가 공동담보로 기재되어 있으므로 채권잔액과 다른 담보물의 경매·배당 진행을 원본으로 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 현황은 제2종근린생활시설 일반음식점입니다. 예정 업종의 사용 가능 여부와 필요한 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 매력은 권리만으로 결정되지 않습니다. 현황은 공실 일반음식점이고 이미 세 차례 유찰됐으며, 현재 최저가 317,961,000원이 실제 시장가격이나 임대수익 대비 낮은지는 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 판단입니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 실제 임대 가능성과 환금가격을 먼저 확인해야 합니다.