의정부지방법원 2025타경71630. 구리더케이타워 11층 1107호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 고완석이며 2020.12.31. 거래가액 142,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금과 특별매각조건의 결합입니다.
서창윤의 임대차계약일은 2020.12.07., 확정일자는 2020.12.08., 점유개시일은 2020.12.31., 주민등록일은 2021.01.04.입니다. 말소기준권리인 2022.09.13. 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차권입니다. 보증금은 142,600,000원으로 현재 최저가 64,190,000원보다 큽니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어 실질취득총액은 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71630 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 11층 1107호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상15층 · 제11층 제1107호 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.12.31. 소유권이전 · 거래가액 142,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 · 3회 유찰 |
| 청구액 | 142,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별조건을 함께 봐야 한다
말소기준권리는 2022.09.13. 강서세무서장의 압류입니다. 그 뒤 2023.01.11. 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원, 2025.05.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 서창윤의 임대차는 전입·점유가 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차이므로 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 인수위험이 사라지는 구조는 아닙니다. 이 사건에서는 별도의 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권을 해소합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 1.426억 인수형, 조건 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서창윤 | 건물 전부 · 주거 | 2021-01-04 | 2020-12-08 | 142,600,000원 | 대항력 有 우선변제 |
현재 최저가 64,190,000원에서 집행비용 1,555,420원을 제외하면 임차인에게 62,634,580원이 배당되는 계산입니다. 보증금 142,600,000원 중 79,965,420원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 이 잔액은 매수인 인수 가능성이 있어, 최저가만 보고 64,190,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가의 49% 수준이며 3회 유찰됐습니다. 하지만 감정가는 시세 그 자체가 아니고, 이 사건에는 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
다만 권리비용 측면에서는 특별매각조건의 효과가 큽니다. 조건을 반영하면 현재 회차에서 매수인이 실질적으로 부담하는 취득대가는 64,190,000원이고 임차보증금 잔액을 별도로 떠안지 않는 구조입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 “보증금 인수 여부”보다는 현재 64,190,000원이 주거용 오피스텔의 실제 시장가치에 비해 적정한지를 원본 시세자료로 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 임차인 서창윤 보증금 | 142,600,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 임차보증금 미배당액은 79,965,420원이지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물의 11층 1107호입니다.
- 입지. 경의중앙선 및 수도권 8호선 구리역 남서측 인근으로, 구리전통시장·근린생활시설·주상용 건물이 주를 이루는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측에 구리역, 인근 도로변에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황이 원만한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비와 승강기 2대, 주차타워가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구 등이며 공시지가는 4,354,000원/㎡, 토지는 평지의 사다리형으로 업무용 이용상태입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 정확히 기재되어 있는지 원본을 대조하세요.
- 대항력 임차권 구조 확인. 서창윤의 보증금은 142,600,000원이며 전입 2021-01-04로 말소기준권리 2022-09-13보다 빠릅니다.
- 배당모델과 실질 인수 구분. 현재 회차 미배당 보증금은 79,965,420원이지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가 64,190,000원은 감정가의 49%이나, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고 실제 사용·전입·세금·대출 취급 조건을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 특별매각조건 및 최신 권리변동을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 64,190,000원만 보고 접근하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 서창윤의 보증금은 142,600,000원이고 대항력도 있어, 원칙대로라면 현재 회차에서 79,965,420원의 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이번에는 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건 반영 후 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
결론은 권리보다 가격 검증에 있습니다. 3회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그것이 곧 시장가격 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 특별조건을 원본으로 확정한 뒤, 현재 최저가 64,190,000원이 실제 주거용 오피스텔 가치에 비해 충분히 낮은지 확인하는 순서가 맞습니다. 인수위험은 특별조건으로 해소, 가격 메리트는 별도 검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
