의정부지방법원 2025타경71631. 경기도 구리시 수택동 구리더케이타워 10층 1001호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 고완석으로, 2021.02.05 공유자 전원 지분을 거래가액 161,600,000원에 취득했습니다. 이후 2022.09.13 강서세무서장 처분의 압류가 들어왔고, 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 압류 자체보다 선순위 임차관계입니다. 임차인 김형진은 2021.02.05 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 보증금은 161,600,000원으로 감정가보다도 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 10층1001호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상15층 중 제10층 제1001호 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.02.05 소유권 취득 · 거래가액 161,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.09.13 압류입니다. 그런데 김형진의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.02.05로 그보다 앞섭니다. 따라서 김형진은 실제 임차인 1명이며, 대항력 有 · 우선변제권 有입니다. 임차권등기는 2023.02.22 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 이미 말소기준권리 전에 갖추고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김형진 | 부동산(건물)전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.05 / 2021.02.05 | 161,600,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 71,540,000원으로 3회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다만 이 사건에서 최저가가 크게 낮아진 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 현재 사건에서 가장 먼저 분리해야 하는 것은 ‘낙찰가’와 ‘권리 인수’입니다.
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 커져, 현재 회차 91,747,720원, 4회 유찰 시 105,798,176원, 5회 유찰 시 117,038,541원이 매수인 인수 계산에 들어갑니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려간다고 실질취득 부담까지 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 반대로 이 사건은 특별매각조건이 이 미배당 청구를 포기하도록 설계되어 있어 조건 이행 여부가 곧 가격판단의 출발점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 임차인 김형진 보증금(우선변제) | 161,600,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 91,747,720원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 등기·점유상 추가 체크
- 민간임대주택등기. 2021.02.05 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다.
- 임차권등기. 김형진의 임차권등기는 2023.02.22 접수됐고, 보증금 161,600,000원·임대차계약일 2021.01.16·주민등록일과 점유개시일 및 확정일자 2021.02.05가 기재되어 있습니다.
- 경매신청. 2025.05.01 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
- 특별조건 확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건 문언을 그대로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수택동 사거리 북서측에 위치하며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 지상15층 건물의 10층 1001호입니다.
- 도로. 남측으로 상태가 양호한 폭 8m 내외 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가되었습니다.
- 내부확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부구조·이용상황은 외부관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가되어 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건을 가장 먼저 확인. 미배당 보증금 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 확인하세요.
- 선순위 임차인 구조를 일반 물건처럼 보지 말 것. 김형진은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 특별조건이 없다면 현재 회차 기준 미배당 91,747,720원이 핵심 인수 위험입니다.
- 최저가만 보고 가격 메리트 판단 금지. 감정가 49%라는 유찰률 자체는 시세 대비 저가라는 증거가 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기된 임대의무 관련 사항의 매각 후 처리와 행정상 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 일반 아파트와 같은 환금성 전제를 두면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “0원 인수 조건”이 더 중요하다
이 사건은 표면만 보면 감정가 146,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 71,540,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 김형진의 보증금은 161,600,000원이고 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차 미배당 91,747,720원이 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 본 임차인 관련 실질 인수액은 0원이 되어 현재 회차의 실질취득액은 71,540,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 3회 유찰과 근린시설·오피스텔 이용이라는 물건 성격을 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 ‘싸 보이는 최저가’가 아니라 특별매각조건의 효력과 실제 말소 이행을 정확히 확인하는 것입니다.
