대구지방법원 2024타경123889. 대구 북구 동천동 ‘씨네피아’ 4층 401호 단위상가입니다. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이고, 감정평가 이용상태는 공실입니다. 감정가 82,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,310,000원, 감정가의 약 4% 수준까지 내려왔습니다. 다만 가격 하락 폭만으로 투자 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 선순위 임차보증금 인수, 동일인 임차 의심, 경계표시 문제를 먼저 풀어야 하는 물건입니다.
말소기준은 2015.11.24. 임오새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 97,500,000원이고, 경매 청구액은 55,977,020원입니다. 그 뒤의 국가 압류, 경매개시결정, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 이도영의 전입일은 2015.05.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 제시된 배당 구조에서는 우선변제권 없이 보증금 3,300,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경123889 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동암로 100, 4층401호 (동천동,씨네피아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 4층 401호 단위상가 · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 감정평가 현황 공실 |
| 소유자 | 이도영 (2015.11.24. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 3,310,000원 (9회 유찰 · 감정가 4%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 55,977,020원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.24. 임오새마을금고 근저당권 · 채권최고액 97,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 재매각 조건 | 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 정리되지만 임차보증금은 별개
등기부상 과거 가처분과 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.11.24. 임오새마을금고 근저당권이며, 2023.07.21. 국가 압류, 2024.10.10. 경매개시결정, 2024.12.12. 신한카드 가압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 대항력은 등기권리와 별도로 봐야 합니다. 이도영의 전입은 2015.05.11.로 말소기준보다 앞서고, 제시된 권리분석상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 330만원 인수, 그런데 이름이 소유자와 같다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도영 | 35.9370평방미터 | 2015.05.11 | 3,300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 3,300,000원 인수 |
③ 가격 구조 — 최저가 331만원이 곧 취득원가는 아니다
현재 회차의 최저매각가는 3,310,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금 3,300,000원을 매수인이 인수하는 구조이므로, 현재 회차 기준으로 단순 합산한 실질취득은 6,610,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 4% 수준이지만, 감정가 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 특히 근린상가가 9회 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 459,580원 |
| 인수 · 임차인 이도영 보증금 | 3,300,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 임오새마을금고 | 97,500,000원 | 2,850,420원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,593,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 104,093,614원 중 배당되는 채권액은 2,850,420원이고, 미배당은 101,243,194원입니다. 임차인 보증금 3,300,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 459,580원입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 휴게음식점이며 감정평가 현황은 공실입니다. 현황조사보고서에는 미용실 건물의 일부로 사용한다고 기재돼 있어 실제 사용상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 경계. 2025.05.26. 감정인의 사실조회 회신에 따르면 건축물현황도상 401호 부분은 경계벽이 설치돼 있으나, 중앙공동사용부분 중 401호 지분 부분은 경계표시가 되어 있지 않습니다.
- 입지. 동화골든빌아파트 남측 인근의 ‘씨네피아’ 4층 401호로, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 남측 약 15미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 부지이며 토지는 1,212.8㎡, 공시지가는 3,088,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린상가가 9회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 할인폭만 보지 말고 실제 임대수요·영업 가능성·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 3,300,000원. 현재 배당 계산은 전액 매수인 인수입니다. 낙찰가와 별개 자금으로 잡고 접근해야 합니다.
- 동일인 임차 여부. 임차인 이도영과 등기부상 소유자·채무자 이도영이 같은 이름입니다. 임대차계약서, 점유 경위, 관계인 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 점유 지속 여부. 감정평가에는 공실, 현황조사에는 미용실 건물 일부 사용으로 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태는 대항력 판단과 명도에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 401호 경계. 전유부분 경계벽과 별개로 중앙공동사용부분 중 401호 지분의 경계표시가 없다는 사실조회 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 보증금 조건과 다르므로 입찰 준비 단계에서 놓치면 안 됩니다.
- 9회 유찰. 반복 유찰은 낮은 가격의 근거인 동시에 낮은 환금성의 경고일 수 있습니다. 실제 임대료·공실기간·관리비·영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “331만원짜리 상가”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 3,310,000원입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 대항력 임차보증금 3,300,000원입니다. 현재 계산대로라면 매수인은 이를 별도로 인수하므로 실질취득은 6,610,000원입니다. 여기에 임차인과 소유자·채무자가 동일 이름이라는 특이점, 공실과 미용실 일부 사용이라는 현황 차이, 중앙공동사용부분의 경계표시 문제, 9회 유찰까지 겹칩니다.
후순위 등기권리가 매각으로 정리된다는 점만 보고 안전한 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 핵심은 “임차보증금 330만원이 정말 승계되는 정상 임대차인가”, “현재 실제 점유는 누구인가”, “401호의 사용·경계가 실제 영업과 처분에 문제없는가”입니다. 이 세 가지가 해소되기 전에는 감정가 대비 4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
