대구지방법원 2025타경751. 이시아폴리스더샵2차 207동 11층 1101호 아파트입니다. 현재 공유자는 강경대·최태랑으로 각 2분의 1 지분이며, 2021.07.09 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 550,000,000원입니다. 같은 날 불로봉무새마을금고가 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024년과 2025년에 가압류와 강제경매·임의경매가 연이어 붙었지만, 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 후순위 채무를 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경751 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1522 이시아폴리스더샵2차 207동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 팔공로 274 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 18층 건 중 11층 1101호 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교면적 | 96.59㎡ |
| 소유자 | 강경대 2분의 1 · 최태랑 2분의 1 |
| 취득 | 2021.07.09 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 223,087,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2021.07.09 불로봉무새마을금고 근저당권 336,000,000원입니다. 이후 대평새마을금고·불로봉무새마을금고· 봉산새마을금고·새마을금고중앙회의 가압류와 강제경매개시결정, 본건 임의경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서 후순위 채권자에게 상당한 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 -3.7%
대구이시아폴리스더샵2차는 750세대이며 사용승인 관련 기준일은 2013.06.05입니다. 비교 면적 96.59㎡와 매칭되는 실거래 12건의 전체 평균은 402,000,000원이지만, 가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 393,200,000원, 최신 거래 380,000,000원, 그리고 최근 흐름 -3.7%를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 96.51㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 96.59㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 96.59㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 96.51㎡ | 10 | 388,000,000원 |
| 2025.09 | 96.59㎡ | 4 | 378,000,000원 |
| 2025.06 | 96.59㎡ | 18 | 413,000,000원 |
| 2025.05 | 96.59㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2025.03 | 96.51㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2024.09 | 96.51㎡ | 9 | 412,000,000원 |
| 2024.07 | 96.59㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2024.05 | 96.59㎡ | 5 | 373,000,000원 |
| 2024.05 | 96.51㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 393,200,000원 |
현재 최저매각가 287,000,000원은 최근 12개월 평균 393,200,000원의 73.0%입니다. 최신 2026.06 거래가 380,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 할인폭이 있습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.7% 낮아진 흐름이므로, 단순히 전체 평균 402,000,000원 대비 71.4%라는 수치만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,818,000원 |
| 2. 근저당 · 불로봉무새마을금고 | 336,000,000원 | 282,182,000원 |
| 3. 가압류 · 대평새마을금고 | 204,763,050원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 불로봉무새마을금고 | 427,613,480원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 봉산새마을금고 | 199,690,320원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 봉산새마을금고 | 205,757,940원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 대평새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 8. 가압류 · 새마을금고중앙회 | 200,316,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,574,140,990원, 채권자 예상배당은 282,182,000원, 미배당은 1,291,958,990원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 회수도 급감
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 1,291,958,990원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 1,376,853,590원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 1,436,279,810원 |
현재 회차에서는 신청채권 223,087,700원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권이 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉무초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·대형쇼핑몰·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 8-10차선, 동측 4차선, 남측 3차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 단지. 대구이시아폴리스더샵2차 750세대이며, 실거래 비교면적 96.59㎡가 일치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·비행안전제6구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중이며 공시지가는 1,635,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 402,000,000원보다 최근 12개월 평균 393,200,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -3.7%입니다. 현재 최저가의 73.0% 할인만 보고 낙찰가를 과도하게 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상황을 입찰 전에 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고, 승부는 하락장 속 낙찰가”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2021.07.09 불로봉무새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰로 287,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 393,200,000원의 73.0% 수준입니다. 다만 최근 시장 흐름이 -3.7%이고 최신 실거래가가 380,000,000원까지 내려온 만큼, 과거 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간. 다만 하락 추세를 반영한 보수적 응찰가가 핵심인 사건입니다.