대구지방법원 2025타경895. 대구 북구 노원동3가 220-8의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이상석이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2020.06.04. 북대구농업협동조합 근저당권 채권최고액 840,000,000원입니다. 이 기준권리 뒤에 설정된 새북구새마을금고 근저당, 주식회사에스에이치종합건설 근저당, 주식회사 대구은행·신용보증기금·주식회사 우리소프트·서승기의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 임차인 정성진은 2011.10.25. 전입, 보증금 10,000,000원·월 600,000원이고, 합자회사 세기전력은 2005.05.02. 전입, 보증금 45,000,000원입니다. 두 점유관계 모두 말소기준권리보다 먼저여서 대항력이 있고 우선변제권은 없어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 배당표가 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경895 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동3가 220-8 · 대구광역시 북구 노원로9길 34 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 이상석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 995,649,650원 / 696,955,000원 |
| 현재 회차 | 신건 · 0회 유찰 · 감정가 70% |
| 청구액 | 716,878,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 말소기준권리 | 2020.06.04. 북대구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 토지 | 353.2㎡ · 대 · 공업용 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리 이후의 담보권·가압류는 낙찰자가 직접 승계하는 권리가 아닙니다. 하지만 등기순위만으로 인수액 0원이라고 결론낼 수 없는 사건입니다. 말소기준일인 2020.06.04.보다 먼저 전입한 정성진과 합자회사 세기전력의 보증금이 별도로 존재하기 때문입니다. 배당 계산에서는 두 임차인 모두 우선변제권이 없어 배당 0원, 보증금 합계 55,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 55,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성진 | 1층 | 2011.10.25 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 · 승계 아님 |
| 합자회사 세기전력 | 미상 | 2005.05.02 | 45,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제권 無 · 승계 아님 |
③ 배당구조 (매각가 696,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,369,550원 |
| 인수 · 정성진 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 합자회사 세기전력 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2. 북대구농업협동조합 근저당 | 840,000,000원 | 687,585,450원 |
| 3. 새북구새마을금고 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사 대구은행 가압류 | 36,855,393원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 153,000,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사에스에이치종합건설 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사 우리소프트 가압류 | 20,932,100원 | 0원 |
| 8. 서승기 가압류 | 9,152,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 1,479,939,493원 중 687,585,450원이 배당되고 792,354,043원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 별도로 55,000,000원입니다.
④ 제시외 건물 — 가격 할인보다 먼저 확인할 물적 리스크
특히 제시외 건물 중 일부 (ㄷ)가 본건 건물 지층과 경계구분 없이 이용되는 것으로 보인다는 점이 중요합니다. 경매로 취득하는 부분과 매각에서 제외되는 부분의 물리적 경계 및 실제 사용관계를 현장에서 대조하지 않으면, 낙찰 이후 이용·철거·점유관계에서 분쟁 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 토지·용도 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 대구광역시 북구 노원동3가 220-8, 면적 353.2㎡, 지목 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 지형은 평지·세로장방이고 광대로한면이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,703,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 70% | 696,955,000원 | 55,000,000원 | 687,585,450원 | 792,354,043원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 56% | 557,564,000원 | 55,000,000원 | 549,588,360원 | 930,351,133원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 45% | 446,051,200원 | 55,000,000원 | 439,190,688원 | 1,040,748,805원 |
신청채권자의 청구액은 716,878,050원이고, 현재 회차에서 신청채권자에게 예상되는 배당은 687,585,450원으로 전액 만족되지 않습니다. 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 549,588,360원, 2회 유찰 시 439,190,688원으로 감소합니다. 반면 임차인 인수액 55,000,000원은 세 시나리오에서 동일하게 남습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용. 현재 최저가 696,955,000원에 임차인 인수 55,000,000원을 더한 751,955,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정성진 임차관계. 1층, 2011.10.25. 전입, 보증금 10,000,000원·월 600,000원의 실제 점유 및 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 합자회사 세기전력. 2005.05.02. 전입, 보증금 45,000,000원의 현재 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 매각범위. 목록2-1·2-2 포함 여부와 기호 (ㄷ)~(ㅂ) 제외 부분을 도면·현황과 직접 대조해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있으므로 토지·건물 소유관계와 성립요건 검토가 필요합니다.
- 경계구분. 제시외 건물 일부 (ㄷ)가 본건 지층과 경계구분 없이 이용되는 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 후순위 근저당·가압류의 미배당 규모가 크더라도 매각으로 소멸하는 권리와 매수인 인수사항을 구분해 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 인수와 매각범위가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 995,649,650원에서 최저가 696,955,000원으로 내려온 감정가 70%입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 정성진 10,000,000원과 합자회사 세기전력 45,000,000원의 보증금을 합친 55,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차 실질취득은 751,955,000원입니다.
여기에 일부 제시외 건물은 매각에 포함되지만 기호 (ㄷ)~(ㅂ)은 제외되고, 그 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지까지 있습니다. 특히 일부 제시외 건물이 본건 지층과 경계구분 없이 이용되는 것으로 보이는 만큼, 권리분석의 결론은 “후순위 등기는 정리되지만 선순위 임차인과 제시외 건물 문제는 남는다”입니다. 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다 실질취득비용·점유관계·매각범위를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.